完成4笔收购后，华润万象生活新增在管面积超9600万平方米，总在管面积超2.6亿平方米，比今年初增长六成。在上市物企中排名上升至第8位，但体量只有第一位碧桂园服务的三分之一。

第三方管理规模大幅提升，华润万象生活对母公司华润置地的依赖也在降低。上半年末，来自华润置地的在管建筑面积为1.01亿平方米，占在管面积约40%，而今年初该比例为65%。

收并购公司财务并表，华润万象生活也有了新增量。上半年，收购的禹州物业、四川九州，分别贡献了1.89亿元、2.4亿元收入，综合溢利1962万元、3545万元。

有利好，也有风险。安光勇认为，对于华润万象生活而言，金融杠杆风险的控制、并购后的整合，尤其是不同企业文化的融合等，是未来的挑战。

粮草充足

资金充足，是华润万象生活“买买买”的底气。

喻霖康指出，公司上市时首发募集资金为116亿元，今年初未动用款项约为102亿元，财务资源基本能保证规模扩张的需求。

1月，华润万象生活还获得招行30亿元融资额度，专用于并购业务。截至2022年6月，其手握约130亿元现金。

在物企估值集体回落的当下，央企背景和商管优势，资本市场对华润万象生活扔抱有信心。

截至10月11日，在管规模排名前二的碧桂园服务、万物云，市盈率约为7倍、22倍，华润万象生活的市盈率保持在29倍左右，总市值为680多亿元，排在行业首位。

市况疲软下，华润万象生活也有压力。

从业务属性看，住宅物管的规模提上来后，华润万象生活的商管底色淡化。

上半年，住宅物管服务收入为33.54亿元，占总收入63.5%，为主要营收来源。商管服务的营收占比，较去年同期的40.4%减少3.9个百分点。

而且，商管业务的盈利能力下降明显。上半年，因采取租金减免措施，该业务毛利率同比下滑2.9个百分点至50.3%。

短期承压，华润万象生活未停止扩张，预计到2025年第三方再拓展50个购物中心。

陈佳认为，收并购物企融入后，将与商管形成协同效应。以祥生物业为例，其物管服务还涵盖了一系列业主、非业主增值、车位代销等业务，能嵌入华润万象生活在商业运营领域的优势。

规模竞速，华润万象生活全力奔跑，物企江湖或现新格局。