周末晚上，跟好友老李通了个电话。

老李曾经是开发商营销负责人，现转型进入地产物业公司。

作为新晋物业人，老李跟我分享了许多行业观点。

说真的，虽然我的工作与卖房相关，对物业公司相对了解（如物业公司排名）。

但与普罗大众一样，我对物业公司的内部运营，知之甚少。甚至，我也经常会觉得自己小区的物业费偏贵。

然而，与老李的通话，刷新了我对物业公司的“认知”。

01 我们交的物业费，去哪里了

已经做到物业公司高管的老李，给我算了一笔账：

假如，一个小区物业费是3块钱。按照10万方规模、所有业主都按时缴费算，物业公司每月有30万收入，看起来“收入颇丰”。

细想下来，却不是那么回事儿。

日常开支里，人员工资占大头。

按1个物业经理、10个保安、6个阿姨、5个客服（有的小区称为“管家”）、5个工程师的配置算，每月要支付的人员成本15-20万，占比超过一半。

日常维修费（如电梯）、消防维保费和物耗费用（垃圾、绿化和工程），每年大概要耗费80-100万。摊销下来，每月要支出7-9万。

以上费用，还没包括额外支出，比如定期清理水箱人工费、业主活动等等。

再加上物业欠费情况普遍存在，物业费收缴率普遍偏低。

所以，实际上，上海大多小区的物业公司都在亏损。

有人会问：“不会呀！我们小区里到处都是广告，物业人员还经常卖大米、水果。怎么可能会亏呢？”

但其实，公共区域的广告费属于全体业主，物业公司根本无权挪用。

多种经营下的所谓副业，其实也是为了提升服务用的。

同时，市区与郊区对比，郊区物业公司的账面亏空，会更严重。

这是因为物业人员随小区流动，工资幅度并不大。一般绿化养护等业务会外包。在郊区，对人员的调度成本会加大。

一家旗下有多种业态的物业公司，大多时候，商办盈利需要补贴住宅。

02 背后的金主

物业公司能提供的服务通常分为两种，一种是日常管理，另一种是特约服务。

日常管理包括养护、清洁、消防工具维护。还有各类费用，如户外绿化、保卫和消防。这些，都包含在我们每年缴纳的物业费里。

特约服务包括接送小孩、代买、家政、家电维修等等。这部分需要额外收费。

通常来讲，业主家里的保养维修，如建造质量、精装质量等，不属于物业公司管辖范畴。

入住后，业主遭遇的很多问题，如墙体开裂、渗水等等，其实是工程质量问题，与物业无关。

只是很多业主不了解情况，把怨气撒在物业身上。

物业公司也顺理成章地成为“背锅侠”。

那么，既然不赚钱，为什么很多大型开发商要争先成立自己的物业公司呢？

老李对我说，一是打造自身品牌，二是为了合理避税。

一些大的开发公司在小区建成后，通常会拨付一部分费用给自己的物业公司。这笔钱少则几百万，多则上千万。

上海万科某小区，90年代交房的。到现在已经有20多年，物业费只有1.5块。

这么低的物业费，坚挺了这么多年，物业公司铁定是亏的。只是地产公司持续输血，才得以续命。

一些房屋质量问题，如墙体脱落等，因为有了这笔钱，通常都可以得到解决。

当这些钱用尽后，后续再有质量问题，就比较难处理了。

以前地产公司赚钱时候，为了维护品牌形象，经常会“多次输血”。现在地产公司利润降低、自顾不暇，所以难以为继。

比如曾经的万科物业，上市前，在圈内很有名。现在已经大不如前了。

很多业主不懂其中的逻辑，碰到质量问题，第一时间找物业公司维权。哪曾想，“背锅侠”物业公司有苦难言，开不了口控诉自己的“金主爸爸”。

结果，在过了房屋保修期后，小业主反应过来，与开发商对簿公堂，也无济于事。

由于积压怨气太多，许多小区成立业委会，第一时间是想办法换掉物业公司。

但后来者压根不会爱惜原来的开发商品牌，同时失去了金主支持，更不会用心提升服务。

物业公司越换越差，也不足为奇了。

那么，有赚钱的物业公司吗？

有。比如商办物业和高端小区。

像星河湾，光物业费就高达十几块。物业公司在赚钱的同时，也有财力提供优质服务。

作为物业公司来讲，要想提供更好的物业服务，那么就需要上涨物业费。但执行起来，会难上加难。

毕竟，小业主会想：都已经赚了我这么多年钱了，要钱没有，要命一条。

03 写在最后

电话最后，老李对我说，业主、业委会和物业，是三角对立关系，互相不信任。

假如要把物业工作做好，更多的，其实应该是联合。

在中国，人们对物业公司的误解，根深蒂固。

只是，每个行业都有从不规范到规范的过程。

从这个角度来看，物业是个朝阳行业，他还是很看好的。

随着信息的越来越透明，相信后面也会变好。

是的，我也相信。

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