《民法典》对物业管理的定义是：业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

也就是说物业服务企业或自助管理都只负责物业管理区域的物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护和管理，而不包括业主家里的私有部位。但物业公司既然被称为业主的“大管家”，就不能处处置身事外，而应多为业主着想：

新建商品房处于质保期内的，由建设单位（即开发商）来负责维修；但物业公司要配合和协助做好与建设单位（开发商）之间有关保修事项的报修信息的记录、提交和反馈等工作。

那么保修期是多长时间呢？2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

业主室内的保修期在开发商签发的《住宅质量保证书》中有约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。所以接到收房通知后，业主应尽快收房，做到问题早发现早解决，以免过了保修期。

《最高院商品房买卖合同司法解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以直接向开发商请求赔偿。

在保修期外，（1）、业主自用部位（如业主家厨房、卫生间等），一般由使用人自行组织维修；当然包括向有能力的物业公司求助，不过这种额外工作，物业公司是要适当收费的，这就是有偿服务。

另外，购买二手房后发现室内存在质量问题：《民法典》第617规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第582条至第584条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

（2）、按照2003年国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第11条规定可以看出：房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的保养保修;小修（日常维修）费用由物业公司承担，中修、大修、更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。那么何为小修、中修、大修？

小修是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。它们属于物业费的维修范围，主要包括:

1、屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。

2、钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等

3、修补楼地面面层,抽换个别楞木等。

4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等

5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。

6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

7、水、电、暖、气等设备的故障维修排除及零部件等。

8、下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等

9、房屋的检查,危险构件的临时加固等。

一般物业公司对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理义务都会在《物业服务合同》中明确约定。

小修界定的标准：应急抢修及日常维保维修中使用的单件（或单项、单次）价值或费用在某金额以内（各地略微不同，以合同约定为准）的部件材料即属于小修范畴，由物业服务企业负担。一般来说只要不是业主自有的日常维修（小修）物业公司都会负责。

中修是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的2%以下，并保持原房或设备的规模与结构的维修工程；

大修是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，但不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程；

以上中修和大修都属于专项维修基金的维修范围。那么什么是专项维修基金呢？

专项维修基金俗称大修基金，又叫公共维修基金、房屋维修基金、也有人将它称为“房屋养老金”。是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。公共维修基金主要是用于小区大规模的翻修和改造，具体包括房屋的防水，墙体，电梯大修等，业主专项维修资金是业主在正式入住前一次性缴纳的，入住之后没有特殊情况不需要再次缴纳。这笔费用由小区所在地的房管局或者成立的业主委员会统一保管，其所有权是全体业主，所以想要使用这笔资金，必须要获得业主的同意。

根据国家《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金，无法确定责任人按份额比例承担费用。

不是人为损坏的，质保期满后的公用部位、公用设施设备出现损坏需要修复时，可申请住宅专项维修资金。若小区未成立业委会，由街道办事处授权物业服务企业组织相关业主进行表决和作为申请主体进行维修资金备案申报。若小区成立业委会，由业主委员会组织相关业主进行表决和作为申请主体进行维修资金备案申报，如果该举措获得三分之二业主的同意的话，那么经过审核和批准之后，才可使用划拨的资金，动工维修。

对于没有缴纳专项维修资金的小区，一般可由物业公司（或业委会）组织相关业主通过协商来分摊维修费用。

2004年以前的老旧小区可以申请国家实行惠民政策进行改造，但平时公共设施设备的中修和大修还是要靠受益业主共同分摊费用的。除非小区有足够的公共收益，经全体业主同意后，从中支付。

由上分析可知，物业公司维修一般只负责公共设施设备，不是向业主提供包罗万象、全方位的立体式服务。但一些物业公司为了与业主搞好关系，以利于收取物业费，只好委曲求全，无原则地做出牺牲和让步。令物业人尴尬与无奈的是，部分业主并不认为这是一种“助人”行为，而认为是应尽义务，到头来连“谢谢”两个字也难得到。这种做法其实是对低素质业主的一种纵容，对企业来说无异于作茧自缚，对行业的健康发展十分有害。为此大声呼吁，物业公司一定要通过广泛宣传，依法而为，让更多业主理解物业工作，共同把小区建成和谐美好的家园。