为了做好XXX项目的物业管理各项筹备工作内容，我司对此高度重视，将成立相关工作小组，统筹各项工作。

（一）XXX项目物业管理筹备的基本情况分析

我司对XXX项目的相关工作非常重视，一旦我司顺利中标，我司将成立物业管理筹备工作小组，并且派出优秀团队来承接该项目的各项筹备及接管工作。初步方案如下：

1、工作组的领导机构

1) 组长：物业集团商业物业事业部总经理负责统筹、协调全公司人力、物力鼎立支援XXX项目前期筹备和进驻。

2) 项目经理具体负责指挥、筹备XXX项目接管前和进驻时的全面工作，并专门负责与XXX项目业主和客户的沟通、协调工作。

2、工作组的执行机构

1) 秩序维护分组，由拟配备的安保部负责人担任小组长，筹划和安排进驻前和进驻时的各类会议、活动中的秩序维护、交通指挥、应急处理等事务。

2) 客户服务分组，由拟配备的客服部负责人担任小组长，负责筹划客户进场的准备，负责租户装修的协调和跟进，负责租户档案的建立。

3) 清洁保洁分组，由拟配备的环境部负责人担任小组长，负责落实开荒清洁，以及各种会议和活动前、活动中及活动后的保洁工作。

4) 设备设施分组，由拟配备的工程部负责人担任小组长，负责物业管理前期介入，以及配合XXX项目做好物业本体及各类设备、设施接管验收、质量反馈、跟进落实工作，并做好各种会议和活动中的供电、通讯、视频等保障工作。

5) 绿化养护分组，由拟配备的环境部负责人担任分组长，负责在召开会议、举办进驻活动前制订植物租摆方案报深圳市特区建发投资发展有限公司审定，然后按审定方案落实。

6) 综合后勤分组，由拟配备的综合部负责人任小组长，负责人员招聘、基本业务培训、外聘培训讲师组织培训和培训效果考核，为新招聘人员办理签订劳动合同，以及处理金地物业公司对外的文件收发工作。落实进驻前服装、大型设备、工具、日常服务易耗品等物资的采购，以及负责落实XXX项目授权采购的物资，及做好其他后勤保障工作。

（二）物业管理筹备工作内容

1) 物业管理用房的协商与确认。

2) 保洁开荒。

3) 按照与深圳市特区建发投资发展有限公司确定的方式，实施开办物资的采购。

4) 对物业管理及服务人员实施培训。

5) 编制物业管理的公共制度，协助深圳市特区建发投资发展有限公司制订《管理规约》。

6) 编制物业管理整体设想及策划，包括管理定位、管理目标、管理模式、管理措施等。结合XXX项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点等，提供满足项目管理的组织架构及管理团队，提出XXX项目物业管理项目的愿景、服务定位、目标、实施措施、管理服务的宗旨、设想与特色，服务的重点及难点，采取高标准、高水平的管理模式及措施，将XXX项目打造成与国际接轨的甲级商务写字楼。

7) 配合业主方开展业主、租户入驻前的各项服务工作，提供物业接收方案，为业主方及租户顺利进驻提供保障。

8) 后勤工作：确定物业服务中心用房后一周内，负责办公室的布置及物资配备购置，包括各种办公设备设施、各种通讯设备、员工制服、雨具、警械、安保用品、工具和维修用品等。

（三）运作实施流程图

1. 在项目入伙1个月之前，由物业公司指定项目负责人(一般是项目经理)与业主方指定人员组成综合验收小组，并对整个验收工作逐项明确承接查验时间。列出书面验收“工作计划进度表”。

2. 根据验收小组人员专业特长，合理分工，对各项工程质量进行详细验收。

3. 机电设备的验收，需对照设备的安装设计说明，对所有功能进行逐项测试，并详细记录。

4. 建筑公共部位、公共设施、配套机电设备验收后，指定专人根据验收情况整理填写《物业移交验收情况通报表》，呈交承建商和/或施工单位代表签字确认，并及时跟踪处理情况。

5. 各责任人对各个单元房屋的房屋质量、配套设施进行验收，并记录在“房屋验收记录表”上。

6. 验收中发现的不合格项，及时以书面形式提交发展商或建筑施工单位进行整改，并对整改情况进行跟进，直至整改完毕，进行再次验收。

7. 每一项工程验收完毕，对相关的技术资料和钥匙进行交接，并填写“钥匙移交清单”。

8. 对于承接查验过程中移交的工程、设备、资料，交接时应填写“物业资料移交清单”，移交完成后应指定专人整理归档，建立详细目录。

9. 所有项目验收合格，相关资料移交完毕后，由项目负责人与业主方办理书面移交手续，签署物业管理正式接收文件。

三、开荒保洁

开荒是清洁工程之首，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次。一栋大楼开荒保洁做得好，可以为以后的日常清洁保养工作打下一个良好的基础，所以做好开荒保洁工作相当重要。

开荒保洁

（一）XXX项目开荒保洁的工作思路

XXX项目项目开荒保洁工作重点关注以下几个方面：

1、重点部分的开荒保洁。主要包括业主方主要领导办公楼楼层和安装重要设备的相关楼层。

2、特殊部位的开荒保洁，对于特殊材料的开荒保洁工作，如大理石地面、玻璃幕墙，我司将采取最先进的保洁工具，派驻富有工作经验的清洁工作人员，来完成相关开荒保洁工作。

（二）开荒前的准备工作

Ø 现场查看

开荒前，负责开荒的主要管理人员亲赴现场，详细查看即将开荒的项目。一方面了解需要开荒的各个部分是由什么建筑材料，装修材料建成的。另一方面，要检查在建筑装修过程中，已有哪些材料受到损坏，及时向甲方报告，以便划清责任。

Ø 物料准备

实地查看工地现场后，根据项目的规模，所用的装修材料，制定开荒计划，并按照计划准备好一定数量的机器、工具和清洁剂。物品准备的品种、数量、质量以适用、多用为原则。物品准备的充分，可以提高工作效率，降低劳动成本。

Ø 人员动员

开荒工作劳动强度大，时间要求紧，涉及面广，在具体实施过程中，随时都有出现一些想不到的事，因此要求管理人员事前要向员工介绍项目的基本情况，强调注意事项，明确各道工序的工作范围。

（三）开荒保洁区域

1、 办公区域：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、空调口、排风口、门板、门框、门缝、木地板、地砖等清洁擦拭。

2、 会议室、业务洽谈区：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、门板、门框、门缝、地砖、设施设备等部位的清洁擦拭。

3、

大堂、接待厅、空中花园：接待台、墙面、装饰品、门窗、玻璃、窗户、窗台、灯罩、门板、门框、门缝等清洁擦拭。

4、 天台：地面、围栏、扶手、绿化带、渠口等清洁擦拭。

5、 电梯厅：墙面、地面、电梯门、电梯轿箱内壁、天花及灯罩、风口、电梯槽等清洁擦拭。

6、 消防通道：楼梯梯级、扶手、护栏、顶面、灯饰、排风口、开关、防火门、扶手、墙面地脚线等清洁擦拭。

7、 洗手间、茶水间：天花、灯罩及风口、地面、隔板、墙面、大小便器、洗手盆及台面、镜面等部位的清洁擦拭。

8、 地下车库：地面、天花、地沟、管道、排水沟、消防设施等部位的清扫及擦拭。

9、 设备房、工具房：地面、墙面、天花、设施设备等部位的清扫及擦拭。

10、 外墙：清洁剂清洗、清洁玻璃面及全面清洁工作。

11、 外围地面：清扫灰尘、冲洗脏物、铲除杂物、清理路沟积物、景观水池等部位的清理及清洗工作。

（四）开荒作业顺序

开荒作业顺序是先顶部，后立面和地面往下顺延；其他专项作业最后进行。具体为：

1. 第一步，从每一栋大楼高楼层往低楼层逐步清除所有建筑施工遗留污染物，如玻璃胶，水泥等；

2. 第二步，清洁办公区域、公共区域天花板，照明设施，墙壁门窗；

3. 第三步，清洁各种标牌及不锈钢，铝制材料，清洁电梯，电梯厅；

4. 第四步，全面清洁卫生间各种附属设施与内部设施；

5. 第五步：所产生垃圾完全运送至集中地集中清理。

6. 第六步：进行打磨、抛光、打蜡等专项作业。

（五）开荒保洁作业要求和质量标准

项目位置

对象

清洁程序

标 准

大堂、办公室、会议室、业务洽谈室

地面、墙面及墙面装饰

去除建筑遗留物、全面擦拭

无尘、无污渍、保持石料本色

天花板、排风口、灯饰、悬挂装饰，摆放物

用清洁剂擦拭一次、必要设施上增光腊

干净、无尘渍、明亮

玻璃、门窗、窗台装饰

用玻璃等专用水全面清洗清刮一次

无尘灰、手印、光洁明亮

不锈钢设施、装饰物

擦拭灰尘，保持亮度，上不锈钢油清洁保养

无尘、无污渍、光亮无手印

指示牌、宣传牌等

用清洁剂全面擦拭

无灰尘、污渍、手印，光洁明亮

设施设备

擦拭表面灰尘

保持干净、无尘、内部无杂物

天台、空中花园

地面

去除建筑遗留物、地面冲洗

干净、无杂物、无污渍

绿化带

清理垃圾

干净、无垃圾、无杂物

渠口

清理干净

无垃圾、无杂物

围栏、扶手

抹净一次、扶手上油保洁保洁

无尘、无污渍

灯柱、钢架等

清洁一次

无尘渍、干净

楼梯、消防通道

地面及梯级

全面清洗一遍，铲除边角水泥及去除建筑遗留物

无尘、无渍、无垃圾

天花、灯饰、排风口

擦拭保洁一遍

无尘、无杂物、干净

墙面

清抹灰尘、铲除遗留物

无尘、无渍、干净

扶手

擦拭

干净、无尘、无滴落涂料

消防栓、门、窗及设备

擦拭

无尘、无渍、无杂物、玻璃窗光洁明亮

洗手间、茶水间

天花、灯罩及风口

擦拭

无尘、无污渍、干净

瓷砖地面

去除建筑遗留物、洗地机清洗

无污渍、无水渍、保持干净、光洁明亮

洗手间门面

用毛巾擦拭门板、帽头、边框、门锁

干净、无尘、无渍

墙身及隔板

用清洁剂清洁、铲除遗留水泥

无污渍、无尘、干净、光洁

大小便器皿

清洗，冲洗污垢

无垢、无污、无臭、保持干净，光洁明亮

洗手盆及台面

擦拭水渍、清除洗手盆污物

无水渍、无污垢、光洁

玻璃镜面

清洗、清刮

干净、无水渍、无尘、、无手印、光洁明亮

电梯

不锈钢电梯门（内、外侧）及不锈钢电梯门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等

用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，上不锈钢油一次，清抹手印、污渍；天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次

无污渍、无尘、保持干净、光亮，无手印

天花及灯罩、风口等

用清洁剂清抹

无灰尘、蛛网、污渍，光亮干净

地面

用拖把配清洁剂清洁

干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜

电梯门轨槽

首先用专用工具清理槽内的杂物

保持干净，关开畅通

地下车库

地面

用水冲洗面，铲除遗留水泥、清理杂物

表面干净、无杂物滴落涂料

顶面管线

站在高梯上清理上面杂物、清扫灰尘

无灰尘垃圾、杂物

地沟

用扫把、铁锹，铲除杂物垃圾

沟内无堆积物

积水沟

清扫里面的脏物、杂物

保持干净、无蚊虫

消防设施

用抹布清洁灰尘、用铲刀铲除水泥及垃圾

外观整洁、干净

设备房、工具房

地面、墙面、消防栓、通风口、地漏、排水、门板、设备外壳

地面清扫、去除建筑物遗留物、清掏污物、擦拭浮尘

无表面垃圾、灰尘、无堆积杂物

外墙

墙面、玻璃墙面、钢架

清洁剂清洗、用玻璃刮清洁玻璃面、全面清洁

墙面无污迹、玻璃面无污渍、水痕、无灰尘、污渍，

外围

地面、车道、绿地

清理垃圾、杂物、去除建筑遗留物、冲洗灰尘

无表面垃圾、灰尘

路沟、地漏、排水设施、雨井

清除垃圾、铲除建筑遗留杂物、清掏污物

无堆积杂物

路标、路牌、外围景观设施

清洗擦拭干净

表面无灰尘、保持美观

（六）开荒保洁的管理

1、开荒区域成品及现场的查验

1） 物业服务商与业主、施工方，确认对现场成品查验的时间，必须要求三方一起到达现场，以便于三方对现场情况的统一确定。

2） 与业主确认是否可开荒，及开荒的具体时间段，得到业主开荒许可后即与清洁供方协商，安排具体事宜，主要是确认开荒时间，人数，及开荒标准问题。

3） 钥匙移交问题：确认开荒日期时即与业主协商钥匙移交具体工作，原则上讲，施工方应把钥匙移交业主，业主再亲手移交给物业，同时需要施工方陪同逐把确认钥匙，记录相关数据缺少的钥匙，不符的钥匙，并三方签字确认，物业拿到钥匙后，要给安管一套，避免开荒时门打不开现象。

2、开荒工作现场管理

1） 现场组织工作

开荒现场由XXX项目开荒组长负责；由开荒主管负责现场指挥，管理各个开荒班、小组的开荒工作，负责和业主协调工作区域的安排、调整，负责质量的现场监督和协调后勤、安全、人力资源保障等工作。负责按计划书的要求，组织协调好施工现场的开荒工作，与业主密切配合；按照作业的质量标准和进度安全的完成开荒工作，与业主的现场管理人员协调好关系。

2） 现场质量检查

内部检查：质量检查员根据XXX项目现场提供的开荒范围和质量标准对开荒队各个小组的作业情况进行检查。内部检查合格后，才能交于业主验收。

外部检查：业主根据开荒范围和质量标准对我公司的开荒工作进行整体检查。检查合格后，签字验收合格。不合格的可以要求我公司返工。业主应该尽量派专人进行随时质量检查，也可根据工程进度进行集中检查。

3） 现场成品保护

成品保护检查必须在开荒工作开始之前和开荒工作结束之后，坚持及时、高效的原则。由业主相关负责人和我方开荒主管共同检查并签字生效。业主应在最快时间内完成成品检查。我公司也将在开荒作业结束后的第一时间内通知业主进行成品检查。凡是造成成品破坏的，双方负责人应当立即就成品破坏责任、成品造价和赔偿费用、补救措施进行确定。有必要的可以封闭现场进行进一步调查。

4） 现场协调工作

我公司将在开荒前向业主提供开荒管理人员职能表及他们的联系方式，便于业主在发现问题时与我方相应的负责人取得联系。在开荒期间业主也应就开荒工作指定专人进行协调和管理，以配合我们工作。

3、开荒后勤管理

1） 公司在开荒的前将所用的材料送达开荒现场。

2） 开荒工作开始后，每天开荒主管提前半小时，根据开荒当天物料需要量从临时库房领取当天所用的物料。同时，临时库房管理员做好随时向现场紧急供应物料的准备。

3） 每天开荒结束后，开荒主管收集当日剩下的物料交由临时库房代为保存。并做出当天物料消耗统计。同时可以提交第二天用料申请单。

4） 临时库房管理员除了保证物料能够及时送往开荒现场外，还必须每天向公司通报物料消耗情况。并通知公司运送已经短缺的物料，或预计短缺的物料。

5） 临时库房管理员注意对物料的整理，保证物料摆放有序。

6） 临时库房管理员要保证临时库房的安全，做好防火防盗工作。

7） 开荒现场物料使用受临时库房物料管理员的监督，临时库房管理员有权利对物料的使用情况进行质询，开荒主管必须给予答复。

8） 临时库房直接接受开荒后勤保证小组的管理，对开荒项目组长负责。开荒工作进行中，在没人看守的情况下，开荒物料不在开荒现场过夜。

9） 开荒工作中紧急需要而临时库房没有的物料，临时管理员需报公司总部库房审批后才能现场购买或采购。

10） 开荒现场备有简单药品，供员工小伤小病使用。

4.开荒安全管理

1) 对开荒及其它清洁工作前，对工作现场进行安全确认。

2) 在进驻开荒现场以前，开荒主管必须协同业主开荒负责人对作业现场安全性再次进行核实。

3) 凡在作业中出现用电项目，安全保证小组必须提前检查电源可靠性，并向业主征询相关技术参数，确定可以使用后开荒人员方可使用。

4) 开荒作业过程中，现场开荒班、组长注意观察建筑结构和构造，凡是危险的区域都要放置警示牌提醒开荒人员注意。同时注意听取业主负责人关于作业安全的意见和建议。

5) 开荒主管应该在进驻开荒区域以前，掌握本区域的作业安全隐患，并向开荒班、组长和业主负责人通报。同时教育员工注意相关作业程序。

6) 在进驻XXX项目之前，开荒主管必须把需要开荒的特殊区域（如高空作业）的方案报项目服务中心经理审核，保证万无一失。

7) 顶部擦拭时，开荒主管必须亲自到场指挥作业。并委派专人作为安全协助员，协助直接作业员工作业。

8) 如果出现安全问题，是财产损坏的及时通知业主并协助查明责任。是人身伤害的应先救治伤者，同时保护现场协助业主查明责任。

9) 严密组织员工进出开荒现场，保证不造成业主财物的丢失。携带开荒材料进出开荒现场的，开荒主管应协助现场保安进行检查。

5.开荒质量管理

1) 在进驻开荒现场前三天，项目主管就业主提供的开荒范围和标准对开荒工作人员进行讲解。让所有工作人员了解质量标准。

2) 根据质量标准，开荒主管提前五天勘察现场制定开荒程序，和相关注意事项。对于重点区域、难点区域、和普通区域进行划分。

3) 开荒质量保证小组派专人每天到作业现场巡视抽查各小组作业质量，抽查不合格的及时返工。同时填写质量抽查表，上报开荒环境管理部。

4) 项目经理对各个开荒队和开荒小组的质量工作负责，对质量问题应及时发现及时解决。

所有开荒项目必须经过质量保证小组内部检查合格后，向业主提出验收要求。

四、空置房屋的管理

为了保障空置房屋的安全，我们制订以下空置房屋的管理措施。

（一）空置房屋的建档登记

1、客户服务部做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订《空置房屋情况登记表》，送财务及物业服务中心秩序、工程、环境等部门。

2、空置房屋钥匙由客户服务部统一保管，各专业部门巡查、维护过程中使用钥匙须到客户服务部办理借用等相关手续，登记在《钥匙借用登记表》上。

（二）空置房屋的维护和管理

1、空置房屋的检查

（1）每月客户服务部应适时组织或安排相关人员，对空置房屋进行一次全面检查，检查内容包括：环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填写《空置房屋日常巡查服务记录表》，如果存在问题及时安排相关人员整改。

（2）巡逻秩序维护员、工程维修员及楼道保洁人员要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部。

（3）涉及尚未装修及投入使用的房屋，客户服务部需跟进管理，并及时将巡查情况反馈甲方，并做好登记。

2、空置房屋的保洁

服务中心每月安排保洁人员对空置房屋进行一次保洁，保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖。对于样板房，应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、上油等防护处理。

3、空置房屋的维修

客户服务部在接到秩序、环境部等部门的空置房屋维修信息后，应及时告知工程维修部及时处理或相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。

五、装修管理

XXX项目中写字楼部分自用、部分对外出租，，又有对外租售的商业和公寓配套。因此，加强装修监管将是我们的工作重点，尤其是装修消防安全管理。我们将制订完善的装修管理方案，确保大厦各大楼装修阶段的消防安全管理和装修现场管理规范。

（一）XXX项目装修管理的基本情况分析

大厦各大楼的装修工作量大，加上将有多家装修单位参与装修，人员众多，情况复杂，做好监管是我司的重中之重，一方面要保证大厦各大楼的整体结构和外观不受破坏，保障大楼和大厦的安全和业主的利益，另一方面又要加强与有关装修单位的沟通协调，保证装修现场的有效管控。

（二）装修管理服务目标

保障大厦各大楼装修区域无任何安全事件发生，保障日常工作环境正常有序。

（三） 装修管理措施

1、加强宣传、正确引导

物业服务中心将指派专人负责宣传、解释XXX项目有关装修管理规定，并采取主动联系，规范施工单位和用户的装修行为，引导施工单位自觉遵守本项目的各项装修管理制度。

2、确定联络、加强与租户的沟通

指定专人负责与租户相关管理人员事先沟通，了解情况，再与施工单位联络，确定双方紧急联络人员、方式等，同时约定好相关事项，签署施工装修保证协议。

3、密切关注开展培训

物业服务中心将为全体进场施工人员安排1—2小时的专门培训，包括介绍本项目基本设施设备情况、管理要求、应急措施等，使全体施工人员都能按规范施工。

4、严格审批、加强巡查

在装修审批过程中，物业服务中心要严格按作业规范开展工作，采取仔细审阅、严格验证、管理和技术人员双层把关的方式，保证装修内容和装修单位合乎规定，装修申请符合手续；同时加大装修监管力度，24小时巡查监控，认真记录施工巡查，发现问题及时处理。

5、谨慎验收、不留隐患

装修验收过程中，由物业服务中心各专业工程师，消防管理人员组成验收小组联合验收，从结构、供电、给排水、空调、消防、安全等方面，按标准严格验收，查找隐患。对存在隐患的部位，责令整改，并跟踪检查，消灭隐患，保障安全。

（四） 装修日常巡查工作标准

巡查项目

工作标准

巡查人员

资格、制度

装修许可证、相关管理规定、联系电话等是否按规定在现场张贴于醒目位置。

工程人员

消防设施

是否按规定数量、位置摆放灭火器材。

安管人员

材料进场情况

材料是否按规定时间、路线和计划进场，有无损坏公共设施设备。

安管人员

设备工具

使用设备、工具是否与进场设备验放清单相符，有无使用不规范的电器、工具等。

工程人员

材料堆放标识

材料堆放是否整齐，有无标识。

客服人员

危险物品保管

油漆、天那水、沥青、酒精、氧气瓶等易燃、易爆物品是否按规定放置在远离火源的安全位置，标识是否醒目、完整。

工程人员

动火作业

有无办妥动火作业报批手续。

安管人员

配电、供水

有无乱拉电线，私接水管、煤气等现象，配电盘等接插件是否规范，绝缘、接地情况良好，负荷与部分容量满足要求。

工程人员

空调系统

中央空调（风机盘管、风口及隔断墙对空调效果有无影响）。

工程师

作业情况

有无凿、打房屋梁、柱、天花、地板现象；有无不按操作规程使用切割、电焊、电锯等；作业人员有否采取相应的安全防护措施。

工程人员

消防报警

系统

消防报警（烟感器、喷淋头、管道线路等是否移位，遮挡及损坏）。

工程师

房屋结构

结构（梁、柱、板、墙、等）有无受到到破坏。

工程人员

（五） 物业装修管理工作要求

1、装饰装修管理控制程序

物业服务中心将严格执行《装修管理规定》，参照建设部第110号令按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制：

A. 装修申报

B. 现场管理

C. 装修垃圾管理

D. 装修验收

2、装修管理规定

1．为保证建筑物结构和楼栋使用安全，严禁下列行为：

A. 改变房屋承重结构及配套设施的使用功能；

B. 在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔；

C. 不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板（超过10毫米）等；

D. 任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

E. 擅自改动、暗藏燃气管道设施。

2．为保持楼栋统一美观，严禁下列行为：

A. 改变整个建筑的外观、造型，外墙的颜色；拆除连接阳台的墙体、门窗；

B. 擅自占用公共场所（地），在公共走廊等公共场所（地）上进行任何形式的搭建、安装和铺设；

C. 施工人员必须佩戴《临时出入证》进入施工现场，严禁串层、串户；施工人员及搬运装修材料只能使用货梯，违者将酌情给予处罚；

D. 在施工结束验收时，若发现装修实际情况与申报内容不符，又无重新申报审批，则按相关规定加以处罚。

E. 装修垃圾须用袋装，并按物业服务中心指定位置、方式、时间进行堆放和运送。

F. 装修材料及垃圾不得在公共场所隔夜堆放，应日产日清，运送到指定地点。

物业装修期管理工作要求表

工作内容

工作时间/作业频度

质 量 标 准

装修审核

1天内办完

符合规定，无危及安全和影响外观，无改变用途等。

巡视

2次/天

严格按照巡查工作标准对照检查，做好记录，发现问题及时解决。

跟踪、监督

2次/天

问题部位无重复违章现象。

走访

1次/周

及时听取业主、客户意见，满足其合理要求，满意率100%。

回访

12小时内，100%

记录完成情况，调查满意率100% 。

工作日记

每日下午5点-5点半

记录全面、真实、准确。

收费

12小时随需办理

收费率100% 。

巡检方式

分片包干，现场人员巡查，经理不定期抽查

3、装修期间安全管理工作要求

A. 对施工现场作为重点部位，进行一班不少于四次的安全巡查。

B. 施工前，要求施工单位必须办理“施工许可证”、“施工人员临时出入证”等相关证件，加强对施工人员的进出管理，要求其进出时必须配戴出入证。

C. 开工前要求施工单位对施工人员进行安全生产教育，遵守安全管理规定和规范操作。

D. 施工现场禁止吸烟,所有施工人员不准在施工现场住宿。

E. 因装修、改造设计需要而改变、挪用的消防设施，必须监督其经过消防监督部门审批，严禁私自挪用、损害消防设备设施。

F. 加强对施工现场的巡逻,与工程部联合实施交叉巡逻的方式,要求施工现场做到禁止存放化学及易燃易爆物品,禁止乱拉扯电线等违规现场发生。

G. 施工现场垃圾应及时清理，消除安全隐患，禁止任何物品堵塞消防通道。

4、装饰装修期间环境监管工作要求

客户装修期间，噪音、异味、灰尘等污染会接踵而来，金地物业针对此类情况制定了相应的大厦装修管理规程，在规程中制定了详细周密环境监管细则及环境维护公约：

A. 装修人员在施工期间进出大厦和大楼必须佩戴“临时出入证”，按指定的通道进入装修现场，在规定的区域内施工，未经许可，不得进入其它区域，以免给大厦其他投入使用区域带来装修干扰。

B. 装修材料、办公家私等物品进入大厦前办理相关手续，按物业服务中心安排的进场路线和电梯进入大厦和大楼，对于所经路线的大楼地面、墙面、天花、电梯进行装修保护。

C. 监督施工单位不得将装修垃圾、各类胶、油漆等杂物倒入排水管道。

D. 监督施工单位不得在装修区内或公众区域随地大小便，不得将装修物料及泥沙等抛进抽水马桶内或将废物丢进小便尿池内。

E. 因违章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通费由违章施工方负责。

F. 装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道或造成安全隐患。

在项目竣工验收阶段后的这段时间和装修期间，由于施工单位撤场、租户装修、物品搬运以及对新设备使用不熟悉等原因，都会对大楼刚刚投入使用的一些设备设施造成一定损坏。这就要求我们加强成品的保护，保证物业的整体使用效果和外观效果，珍惜开发及施工单位的劳动成果，为物业使用人营造最佳的使用效果及观赏效果。

1、做好部分成品的外在保护效果。

如通过对电梯轿箱内增加保护膜、在楼梯间及电梯间墙壁、楼梯扶手加装保护板以避免磕碰、大堂及电梯间地面铺设地毯等方式对部分设施进行硬性保护。

2、做好智能化系统的使用说明。

在租户入驻期间设专人向租户讲解智能化系统的正确使用方法，避免因使用不当造成系统的损坏，增加不必要的麻烦。

3、加强安管工作。

要求秩序维护部对重点地区、重点设施设备进行专人看护，以保证正常使用。

因XXX项目办公场所整体搬迁工程量巨大，需要搬迁的各类物资、设备等数量众多，为确保物资搬迁工作安全、有序、高效的进行，金地物业根据搬迁工作分段进行、分步实施的特点，制定本方案以全面配合深圳市特区建发投资发展有限公司和租户开展搬迁工作。

项目入驻

（一）XXX项目入住搬迁的基本情况分析

由于XXX项目1#楼写字楼为天津深圳市特区建发投资发展有限公司总部办公大楼，商业裙楼、1#配套服务楼、2#--21#独栋研发楼对外出租，到时会有较多的相关单位来此办公，因此，整体的搬迁工作也非常巨大。

为了做好相关搬迁工作，我司会对相关单位的办公楼进行实地考察，了解搬迁需求及搬迁工作量，安排适当的人员参与搬迁工作。

（二）搬迁工作沟通

1.项目经理负责与业主相关主管部门了解搬迁计划、搬迁需求。

2.在搬迁中，每日对搬迁情况进行统计、汇总，记录当日搬迁过程中出现的问题，分析问题根源，与深圳市特区建发投资发展有限公司和大厦租户及时沟通，调整下一步方案。

（三）搬迁作业流程

1、登记及派单

客服中心根据搬迁计划提前3天填写《搬迁配合服务登记表》，并将服务信息传达至各部门经理。

各部门如接到业主方搬迁计划变动信息，及时传递至客服中心，由客服中心确认后调整搬迁工作计划。

《搬迁配合服务登记表》

登记时间

登记人

搬迁部门1

人数

迁入区域

楼层

搬迁部门2

人数

迁入区域

楼层

搬迁部门3

人数

迁入区域

楼层

搬迁部门4

人数

迁入区域

楼层

……

……

……

……

搬迁时间

联系人

搬迁领导

联系电话

其他特殊需求

说明： 1.提前三天登记，并通知各部门准备，遇计划变更及时调整。

2.时间精确。

2、搬迁策划

1．搬迁前的准备工作

（1）搬迁前的准备工作内容

序

号

责任

部门

准备工作内容

岗位

设置

工作职责

1

客服

中心

环境准备，清洁、绿化、消杀情况检查。

根据需要

按照XXX项目办公楼环境管理标准检查环境，确保大厦环境状况。

物资准备：登记表、抹布、活性炭、现场所需工具类（剪刀…等）及现场布置

根据需要

1、根据客户数量和标准计算所需物品数量，报综合部采购。

2、提前１天摆放物资。按照１人／个。

通知并督促其他各部门准备情况。

１人

提前3天填写《搬迁配合服务登记表》，跟踪各部门准备情况

2

客户服务部

物资采购（根据各部门需求）

１人

根据采购需求，采购物资，并办理领用手续。

服务卡设计与制作

2人

根据搬迁人数准备

标识制作及布置

1、安全提示、路线导向等温馨标识制作；

2、标识的布置张贴。

搬迁温馨提示制作

提前一天张贴搬迁路线、出入口、注意事项等温馨提示。

3

工程部

检查各楼层空调、水、电、网络、电话线等

根据需要

1、提前一天检查，保证空调正常使用；

2、检查搬迁区域楼层洗手间的设备，保证正常使用；

3、检查搬迁区域室内电源开关、卡座面板等，保证正常使用；

4、检查网络、电话、会议室等，确保使用正常。

电梯设备情况

根据需要

1、提前一天检查所有电梯，确保正常使用；

2、根据搬迁需求提前做好电梯防护工作。

4

安管部

根据搬迁的设备、区域设定搬迁路线及区域运输车辆疏导办法

根据需要

1、提前2天确定搬迁路线，并上报综合部

2、根据搬迁路线，提前做好成品保护方案（如地面、墙壁、幕墙等保护）

3、区域内运输车辆指挥与疏导。

5

环境部

搬迁区域的清洁维护准备工作

根据需要

1、准备好搬迁区域的清洁维护工作使用的工具。

2、安排好人员，定好分工

（2）搬迁前的成品保护措施分类

物资搬迁过程中，成品保护是物资搬迁中关注的要点，包括外墙、电梯、搬迁路线中的木板、地板、墙面、楼梯、阶梯、天花板以及搬运物资等的成品保护。金地物业拥有完善的物资移入及成品保护方案，在物资搬迁前，物业服务中心将按照XXX项目的搬迁时间阶段和大厦现场具体情况制定详细的成品保护方案，以下为成品保护的措施分类：

序号

措施

内容

1

保护

（1） 根据被保护对象的特点采取各种防护的措施。例如在玻璃幕墙龙骨表面贴塑料薄膜。

（2） 对于进出口台阶可垫砖或方木搭脚手板供人通过的方法来保护台阶。

（3） 对于门口易碰部位，可以钉上防护条或槽型盖铁保护；

（4） 门扇安装后可加楔固定等措施。

2

包裹

（1） 防止成品被损伤或污染。如大理石或高级抛光砖柱子贴好后，用立板包裹捆扎；楼梯扶手易污染变色，漆面裹纸保护；门窗用塑料布包扎；电气开关、插座、灯具等设备也要包裹，防止施工过程中被污染。

（2） 采购物资的包装：防止物资在搬运、贮存至交付过程中受影响而导致质量下降。采购单位在订货时向供应商明确物资包装要求。包装及标志材料不能影响物资质量。对装箱包装的物资，保持物资在箱内相对稳定，有装箱单和相应的技术文件，包装外部必须有明显的产品标识及防护（如防雨、易碎、倾倒、放置方向等）标志。

3

覆盖

（1） 对于楼地面成品主要采取覆盖措施，以防止成品损伤。如大理石楼梯用木板、加气板等覆盖，以防操作人员踩踏和物体磕碰；高级地面用苫布或棉毡覆盖；

（2） 对于地漏、落水口排水管等安装后可加以覆盖，以防止异物落入而被堵塞；

（3） 其它需要防晒、保温养护的项目，也要采取适当的措施覆盖。特别是所有穿过地板及墙身的贯穿物均应盖好，以防止水渗入下一层，所有管道等也应受到同样保护。

4

封闭

（1） 对于楼梯地面工程，施工后可在楼梯口暂时封闭，待达到上人强度并采取保护措施后再开放；

（2） 室内墙面、天棚、地面等房间内的装饰工程完成后，应立即锁门以进行保护。所有孔洞等设置栅栏板围好，以防止物品掉入下一层。

5

其他

巡逻看护

（1） 设置成品保护专员对已完产品实行全天候巡逻看护，并实行胸卡管理，规定进入各个施工区域的人员必须佩戴由总包商颁发的胸卡：

（2） 防止无关人员进入重点、危险区域和不法分子偷盗、破坏行为，确保物品安全。

（3） 保护专员对进出人员进行胸卡佩带的检查，证件检查。

（4） 工作期间对关键部位的成品进行看护，重要成品的24 小时专人看护。

搬运

（1） 使用单位、搬迁单位应对其搬运的物资进行保护，保证物资在搬运过程中不被损坏，并保护产品的标识。搬运考虑道路情况、搬运工具、搬运能力与天气情况等；

（2） 对容易损坏、易燃、易爆、易变质和有毒的物资，以及业主有特殊要求的物资，物资的采购/使用单位负责人指派人员制订专门的搬运措施，并明确搬运人员的职责。

贮存

（1） 贮存物资要有明显标识，做到帐、卡、物相符；

（2） 对有追溯要求的物资应做到批号、试验单号、使用部位等清晰可查。必要时（如安全、承压、搬运方便等）应规定堆放高度等。

（3）温馨提示、服务卡制作

考虑在搬迁过程中，客户可能对搬迁路线、搬迁注意事项了解不够，导致搬迁出现各种阻碍与困难，我们将在搬迁前提前通过张贴温馨提示，广播等进行提示，同时我们还将通过服务卡，给客户提供咨询热线，及时解决搬迁过程中遇到的各种问题，保证搬迁工作顺利进行。

（4）实验设备搬迁需求

在搬迁时还需关注实验设备的搬迁计划，重点考虑设备的重量、体积、吊车重量等，以便选择好搬迁路线，做好广场地砖、玻璃幕墙的防护措施（如吊车底下增加木方，增加车轮受压面积，拉设警戒线等）。

2、搬迁中的配合工作

（1）搬迁中配合工作内容及分工

序号

责任

部门

工作内容

岗位

设置

工作职责

1

客服

中心

楼层客服现场服务及搬迁后环境清理

1、 现场环境管理；

2、 客户需求跟踪处理。备齐现场物资（剪刀等），以备客户需要；

3、 搬迁后环境清理；

4、 废旧物品收集，统一存管，经确认后，方可统一处理。

保洁人员现场卫生保持

1、 现场卫生控制，巡回保洁；

2、 搬迁后物品整理，统一存放。

值班岗（服务热线及现场指引）

1、 在大堂入口处提供现场指引；

2、 接收客户需求，并派单至各部门跟踪落实。

派送服务卡，收集客户资料

1、 向入驻的客户发放服务卡并收集客户资料。

代办停车卡等

1、 负责收集客户停车卡等并做好登记；

2、处理完毕后，负责送卡上门。

领导搬迁配合（按需设岗）

1、 全程跟踪领导搬迁过程，所有需求受理，保障领导搬迁顺利。

2

客户服务部

拍照、记录及后勤补给

1、 现场跟踪设想、整理资料；

2、 后勤补给，根据各部门需要，采购紧急物资。

3

工程部

现场支持及服务需求受理

1、 搬迁过程水、电、空调控制；

2、 搬迁过程中，客户服务需求受理。

电梯控制及监控

1、 将电梯设置手动控制；

2、 设置技术人员，负责电梯开启；

3、 负责物品搬进搬出电梯的监督，防止物品碰撞损坏电梯轿厢；

4、 负责控制电梯将搬运物品送达至指定楼层。

监控及广播提示

1、 监控货物搬迁路线；

2、 广播提示。

4

安全部

搬运车辆的控制

1、 根据搬运车辆控制方案，对车辆进行疏导指挥；

2、 对搬运车辆进出登记。

卸货区物品控制

1、 负责引导搬运路线，并对监督搬运过程，防止大厦成品损坏；

2、 负责看护卸货区直到所有货品中转完。

3、 注意事项：

4、 防止无关人员进入卸货区。

大厦电梯厅控制

1、 负责物品搬运引导至电梯厅；

2、 负责卸货区至电梯厅区间的搬运监督，防止破坏成品如地面、墙面等；

3、 负责看护电梯厅物品，直至物品全部转移至电梯。

4、 注意事项：

5、 禁止使用其它非专用电梯搬离物品。

物品到达楼层现场配合

1、 控制无关人员进入搬入区；

2、 分别提示工程和清洁人员保证插座电源、办公室清洁工作；

3、 负责对物品搬运至楼层现场的监督，防止楼层成品被破坏；

4、 搬运至楼层物品的看管；

5、 协助进行物品拆箱；

6、 提示清洁人员及时清理拆箱后垃圾与回收利用。

5

客户服务部

全面协调、检查

1、 对搬迁全部过程进行协调；

2、 对搬迁物品重点区域及路线进行监察，防止物品遗失。

（2）搬迁过程流程图详见下图

搬运中注意事项：

l 严格按照搬迁路线进行引导；

l 负责对各自控制区域成品的保护，对搬运过程进行检查；

l 物品搬运时需使用专用电梯，禁止使用非专用电梯；

l 对拆箱后的物品经确认后，统一收集，回收再利用。

3.效果调查分析、改进及后期工作跟进

（1）每日对搬迁情况进行统计、汇总，记录当日搬迁过程中出现的问题，分析问题根源；（2）与深圳市特区建发投资发展有限公司相关部门沟通；

（3）调整下一步的搬迁配合方案；

（4）每日在搬迁结束后进行现场保洁，待物资完成全部搬迁后，开展大厦各大楼的二次开荒；

（5）搬迁及再开荒完毕后总结、资料归档。

（四）办公家具的进入

1、所有办公家具的进场，必须按深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门的要求进行，包括时间、品种、数量、安装完成时间等。

2、项目服务中心按照深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门下发的家具进场计划，与有关供应商就临时堆放场地、各类家具搬运路线、大楼地面墙面及电梯保护措施、安装施工注意事项等问题草拟方案，报深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门批准后实施。

3、家具进场，所有防护措施到位后，才可实施搬运上楼。项目服务中心组织专班进行监管，委派专人进行电梯的操作，对不适合电梯装载的物品采取其它方式入场，以免损坏电梯。

4、安装过程中，督促供应商将包装垃圾等及时清运出场。

5、所有家具进入办公楼后，没有相关部门的许可，一律不得搬出。

6、不执行相关规定的，报深圳市特区建发投资发展有限公司相关部门处理。

（五）搬迁的组织与实施

1、熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司有关搬迁规定，配合有关部门做拟迁入大楼内相关物品的管理工作，对不允许进入的物品应予以婉拒，对不执行深圳市特区建发投资发展有限公司有关规定的，及时向有关部门报告。

2、提前进行路线踏勘，在主要道口设置引导标识或派专人引导。

3、在办公楼及附近进行彩旗标语等布置，营造搬迁喜庆气氛。

4、搬迁车辆到场后，由专人指挥进入及出场路线，物品卸车后的临时堆放和分流搬运。

5、为防物品资料丢失，搬迁期间，所有物品只许进入，不允许带出（深圳市特区建发投资发展有限公司主管部门书面批准除外）。

6、配合深圳市特区建发投资发展有限公司主管部门向进驻各科室发放房屋设施使用手册、各项管理规定等。

（六）迁入后的整理阶段

1、及时清理搬迁包装等废弃物，项目服务中心全体动员，进行一次彻底的环境清理布置，为XXX项目开始正式办公创造一个清洁优美的环境。

2、有关人员迅速熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司车辆号牌，对指定车位应谢绝其它车辆停放。

3、有关人员应迅速熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司工作人员。

4、工程维修人员对入驻后各处室反映的问题与施工方一道及时解决。