如果以1981年成立的国内首家物业公司——“深圳市物业管理公司”为诞生标志，那么2021年恰好就是我国物业管理发展史的第四十个年头。这部几十年的“物业发展史”，可谓“跌宕起伏、纷繁复杂”，始终伴随着争议和质疑。

争议和质疑的声音主要来自理论界以及业主一方，而物业管理行业在几十年间的迅猛发展，如今业已遍及社会的各个领域，这却是个不争的事实：

从数据上看，目前国内物业公司的总数量接近二十五万家，从业人员近八百余万人。近年来已成功上市的物业公司近五十家，物业管理行业的发展前景可谓一片光明。

那么我们日常见到的，接触的大多数的物业公司，都是什么性质？怎么来的？有什么“背景”？都是些什么人开办的呢？

第一类——最“主流”的存在，房地产公司下属的子物业公司。

这类物业公司的来源和性质比较复杂。商品房时代之前的“公房时代”，（国有直管公房和单位自管公房），主要采取的是“房管所管房”的行政管理模式。

而推行物业管理，走市场化道路之后，这些房管所以及国有企业的后勤房管部门，逐步经转制改为专业化的物业公司。它们中的一部分改制较为彻底，由原来的“事业性单位”完全转为“自主经营自负盈亏”的企业法人；也有的至今仍然带有“国有企业”的色彩。

第四类——最争议的存在，业委会自筹组建的物业公司。

07年《物权法》的颁布，所谓的业主自治概念开始“深入人心”。在各地出现的那些业主自治自管小区中，有的业委会自筹组建并注册了物业公司（或叫劳务公司、服务公司等等），以企业法人名义运营。

应该说，这种做法在法理上是存在争议的，虽然法律并未禁止这样做，但业委会毕竟是个公益性的自治组织，开办企业就必然以“盈利”为目的，这与其公益性原则相悖；

此外，法典也未明确业主大会（业委会）的法律地位，那些注册为公司的业委会，基本都是在打“擦边球”，与《公司法》的相关要求难以相符，算是在“摸着石头过河”而已。

第五类——最混乱的存在，纯粹为“圈钱”而生的那些“无良”物业公司。

2018年物业资质管理正式取消之后，原本就门槛不高的物业行业，转瞬间又变成了“零门槛”。用老百姓的话说，“是个人就能开个物业公司”，因为不需要什么大的投入，起个照，自劳务市场随便现抓几个人就可以搞“物业管理”。当然，物业老板必须要有一定的“公关能力”和相当的“人脉资源”，要承揽到项目才能通过这个平台去“清水捞银子”。

取消物业资质管理，原本是为了吸引更多的社会资本投入到物业服务行业，也是建立“物业诚信与口碑”时代的前奏。但从近两年的实践运行状况来看，物业市场似乎变得更加的无序和混乱，这湾水鱼龙混杂，污浊不堪，必须进行强有力的综合整治。