观点地产网2021年或许是房企们有史以来最胆战心惊的一年，不仅是因为政策变了，更是市场变了。

排在第一位的或许是房地产融资收紧后，怎么保证现金流。

已经度过最艰难时刻的前首富王健林重新被拿出来调侃，走了这么多步，每一步都是错的，但就果断卖资产踩对了点。就这一点，让万达活了过来。

只是背后的心酸，如人饮水冷暖自知。

今年以来，一些房企开始面对债务集中到期，叠加上市场去化的压力，即便是管住手不拿项目，爆雷的危机仍在。更难过的是，即便早早有着清醒的认知，并采取了积极行动，却依旧招架不住。

蓝光发展就是一个典型案例，先卖物业，再卖项目，但如今累计未能偿还的借款已经达到215亿元。

这是这个时代最典型的特征，地产项目已经不再受青睐，连并购王融创也不再并购，单纯因为不想加负债。

“收购资产包的同时，不只是收购资产这么简单，还要同时并入存量债。”孙宏斌如是称。

所有资产都在待价而沽，只是还能被市场所热衷的似乎只剩下物业了。

出售物业

基本上每一个有着债务压力的房企，首先就是将物业公司摆上货架。

最新一个是新力。

近日有市场消息传出，新力控股董事长张园林正在与金科智慧服务有限公司谈判出售其物业管理股份。消息援引金科智慧服务集团办公室相关工作人员话语表示：“这个事情暂时不予置评，暂无需要对外披露的信息。”

新力服务方面尚未回应上述事件。

接近金科服务人士则在接受观点地产新媒体采访时承认，确实有接触，并表示可以关注公告。

值得注意的是，在9月中旬，新力服务招股书刚刚失效时，市场普遍猜测，新力服务是否有可能直接停止上市而选择出售。彼时，新力服务对该说法进行强烈否定，称公司没有终止上市计划，并表示已经更新数据，只是目前在港交所暂未公布。

当时的绯闻对象龙湖智慧服务也澄清表示，没有听说相关方面的消息。

如今消息则称，在上市失败之后，新力马上找了龙湖物业以及碧桂园服务，只是在价格方面没有谈拢，并且在支付条款上有着较严的规定。

如今金科服务与新力服务的交易尚未落定，但按照最新消息，此次出售新力服务股权或许将以现金形式进行，价格可能在17亿至18亿之间。

然而，为何早前还信誓旦旦不会停止上市步伐的新力服务，如此迅速就转变方向？外界认为或是因为新力控股本身的债务压力。

虽然如今并没有准确消息，但在9月20日，新力控股股价暴跌，盘中最低跌超90%，仅报0.37港元/股。截至收盘，新力控股收报0.5港元/股，单日市值蒸发超123亿港元。同时所发行的美元优先票据亦出现暴跌。

因为暴跌，新力控股申请公司股份及债务证券临时停牌，表示以待刊发一份载有内幕消息的公告。

时间过去一个星期，新力控股如今依旧在停牌当中。

除了新力服务，近期被摆上货架的物业管理公司还有富力物业、恒大物业，前者已经以100亿元价格出售给碧桂园服务，后者还在待价而沽。

若算上已经完成交割的蓝光嘉宝服务，这些已经出售或等待出售的物业公司，无一例外都是因为母公司债务问题而被迫选择出售，更多只是努力争取一个好价钱。

估值砝码

不可否认，物业管理行业作为房地产行业的后市场，在房地产向存量市场发展时，物业管理的潜力是无穷的。

房地产过去的高速增长，也会随着物业交付逐步带动物业管理行业高速增长。

与此同时，作为轻资产行业，最典型的特征就是负债率低、现金流好，所以在过去几年时间，物业股一直是资本市场上的明星。

以物业管理企业过去数年的经营数据来看，如果增速能够保持，高估值总是能被业绩增长所消化。

仅以近期被摆上货架的三家物业管理公司而言，都有着不低的增速。

其中，新力服务截至2020年末在管物业233个，在管总建筑面积约3230万平方米，2018-2020复合年增长率为130.9%；签约管理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米。

收益由2018年的2.48亿元增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%；溢利净额则由2018年的1410万元增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

富力物业方面，收入由2018年的18.23亿元增长19.0%至2019年的21.7亿元，并进一步增长19.7%至2020年的25.97亿元；于2018年录得年内亏损1160万元，年内利润由2019年的6380万元增加275.6%至2020年的2.4亿元。

恒大物业的表现也不错，于2017年、2018年及2019年净利分别录得1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，即2017年至2019年的复合年增长率为195.5%。并在2020年全年，实现净利润同比增长184.3%，约为26.5亿元。

简而言之，如果今年估值在40倍，随着经营业绩的翻倍，当下的价格估值就会减半。也就是说，只要物业行业维持高增长，那么就能维持高估值。

此前资本市场显然是认可这个逻辑，只要是管理面积未来有着大幅增长可能的，基本估值都不会低，如碧桂园服务、保利物业等。不被青睐的更多则是不具备母公司背书，又不具备市场化能力的企业。

但即便是具备市场化能力并且有母公司背书的企业，随着房地产市场形势变幻，物业行业的高增速或多或少都会受到影响，估值自然也不可避免回调。

而在收并购市场中，各家企业显然心中有杆秤。

对于碧桂园服务而言，14倍左右的估值或许就是其所能接受的最高水平。

据观点地产新媒体了解，自碧桂园服务上市后，2020年、2021年收购的非关联企业包括有城市纵横、满国康洁、福建东飞、蓝光嘉宝服务等，估值在10.5倍至18.5倍不等，其中最受关注的蓝光嘉宝服务就是13.9倍。

碧桂园服务最新以不超过100亿元收购富力物业，或许亦是以这个标准。

据悉，100亿元中30亿元是针对未来注入物业面积，将随面积注入再给出。而70亿元则是购买现有管理面积，富力物业承若2021年净利润不低于5亿元，以此计算，估值刚好14倍。

这也就能够理解，为何传闻中新力服务与碧桂园服务接触但并未谈妥。因为以17-18亿元的交易对价以及新力服务2020年溢利1.02亿元计算，估值显然超出碧桂园服务的心理预期。

值得一提的是，在2021博鳌房地产论坛上，碧桂园服务总经理李长江回应有关收购恒大物业相关事项时指出，碧桂园服务确实接触过，并强调“过”一字。仅表示，消息传出后恒大物业股价涨了不少，但公司否认后，就下跌了。

而在碧桂园服务与富力物业交易披露之时，李长江在朋友圈如是评价：“交易价格公道”。