物业服务的质量高低、物业企业的顺利更换，与小区职工群众生活休戚相关。《民法典》和原物权法均规定，选聘、解聘物业服务企业，由业主共同决定。关于如何“共同决定”，承德市两级人民法院通过审理一起解聘、选聘物业服务企业的纠纷案件，厘清了现实存在的“业主代表大会”与法定的“业主大会”的权利边界，明确了“共同决定”的会议规则的要点，对推进基层民主管理及业主委员会的运作等，均具有重要普法价值和借鉴意义。

基本案情：2015年8月，某房地产公司与承德某物业服务有限公司（以下简称承德物业公司），签订某小区《前期物业服务合同》及补充协议。补充协议第21条规定，“小区业主如果成立业主委员会（以下简称业委会），并且业委会与其他物业服务公司签订《物业服务合同》，本合同自业委会与第三方物业公司所签订的《物业服务合同》生效之日自动失效”。 之后，承德物业公司进驻小区提供物业服务。

2018年10月，该小区业主大会选举产生业主委员会，当地居委会公示了选举结果，宣布该业委会成立。该小区“业主大会和业主委员会议事规则”（以下简称议事规则）规定：“业主大会以业主代表的形式召开。业主代表参加业主大会，应当在参加业主大会前，就业主拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。”业主大会议事内容包括决定选聘、解聘物业管理企业事项。

2019年3月14日，业委会召开会议，提出招标新的物业公司的决议事项。次日，业委会向业主代表发出通知，召开全体“业主代表大会”，参会人员：全体业主代表（楼长）。2019年3月30日，“业主代表大会”会议召开，业主代表共40人，实到会28人，人数达到三分之二以上。经过表决，18名代表同意以招标方式选聘新的物业服务企业。

2019年4月1日，业委会向承德物业公司发出通知：依据2019年3月30日“业主大会”会议决议，业委会已着手开展物业公司的选聘工作，欢迎贵公司参加选聘。同日，业委会还通知：承德物业公司参加选聘工作，同时向业委会移交下列资料……，并发出001号公告，选聘新的物业服务企业。包括承德物业公司共有9家公司报名。三家企业入围，承德物业公司未入围。2019年5月14日，业委会发出002号公告，中标单位：兴隆物业公司。2019年5月21日，业委会与兴隆物业公司签订了《物业服务合同》。5月30日和8月22日，兴隆物业公司两次发出告知书，要求业委会及时办理交接手续，均没有结果。8月30日，小区业主代表大会召开临时会议，决议履行《物业服务合同》。12月3日，业委会向承德物业公司发出通知称，《前期物业服务合同》及补充协议终止，十日内与业委会进行交接。12月4日，承德物业公司给业委会发出通知：“我公司投入18.75万元，小区业主拖欠物业费400多万元，望你小区将上述问题予以解决，在未解决上述问题的情况下，我公司无法搬离该小区。”

2020年1月，业委会起诉承德物业公司，请求法院判令：1.判令承德物业公司立即退出小区并将小区物业用房等移交给业委会；2.判令承德物业公司赔偿业委会因其之前的物业服务不合格给小区业主造成的损失1万元；3.案件受理费由被告负担。

承德物业公司起诉业委会与兴隆物业公司，请求法院判决：1.确认业委会与兴隆物业公司于2019年5月21日签订的《物业服务合同》无效；2.继续履行《前期物业服务合同》及其补充协议；3.案件受理费由被告负担。

一审：

会前未公开决议事项 会议表决未能达到“双过半”

兴隆县人民法院审理查明，根据不动产登记资料等，小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平方米。2019年3月30日28人签到，同意业委会采取招标方式选聘物业的为18人，有4人不同意采取招标方式选聘物业。2019年3月30日晚，小区楼长会议记录显示共40人，实到28人，人数达到2/3以上。会议总结，楼长40人，实到28人，达到2/3以上，会议真实有效。2019年8月30日，小区业主代表大会会议表决，17位代表（包含四位委托其他代表的委托人的意见，实际应是21位业主代表）同意继续履行2019年5月21日《物业服务合同》。

一审法院认为，业委会在召开2019年3月30日的业主代表大会之前，就大会将要讨论的事项，并未在该小区范围内进行公开公示，以便于该小区全体业主知悉，并由业主代表其所有代表的全体业主的真实意思表示参与会议的表决。在未公开公示的情况下召开的业主代表大会，讨论决定以招标方式选聘新的物业服务企业的决议，仅经到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额。业委会虽然在2019年8月30日再次召开了业主代表大会，但其在会议召开之前，仍然没有就业主代表大会将讨论的事项进行公开公示。依照法律规定，选聘新的物业服务企业必须经业主大会讨论决定，经所在小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会在未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意情况下，于2019年5月21日与兴隆物业公司签订了《物业服务合同》为无效合同。

经兴隆县人民法院审判委会讨论决定，法院作出（2020）冀0822民初645号民事判决书。一审判决：一、2019年5月21日业委会与兴隆物业公司签订的物业服务合同无效。二、承德物业公司与河北某房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议继续履行。

上诉：

张贴通知符合“双过半”“业主代表会”代行职权合法

上诉人业委会、兴隆物业公司不服一审判决，向承德市中级人民法院提起上诉。

业委会上诉主要称：2019年8月30日业主代表大会召开前，已经公示会议事项，有书面通知的照片，决议事项包括与兴隆物业公司的物业服务合同处理问题，该通知张贴在小区公示栏中。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第27条及议事规则第2条的规定，小区以业主代表大会的形式行使业主大会的职权，完全符合法律规定。选聘新的物业服务企业事项，先后于2019年3月30日及2019年8月30日召开两次业主代表大会讨论决议。因小区各个楼层的住户(即专有面积人数)以及专有部分面积存在差异，每一楼层的代表所代表的专有面积人数和面积数也不完全相同。确定业主代表大会决议，是否符合物权法第76条的规定，不应简单按业主代表人数占代表总人数的比例计算。

兴隆物业公司上诉主要称：业主代表所代表的业主人数根据楼层大小而有所不同，应根据每一业主代表所实际代表的业主人数进行统计计算，不能单纯的以业主代表参会、表决的人数进行表象的计算。 按照所代表的业主人数及专有部分面积数进行计算均“双过半”。案件是合同纠纷，认定合同效力问题属于职权范围。但判决第(二)项，认定《前期物业服务合同》及其补充协议继续履行，该项不属于本案应当判定的内容。

承德物业公司针对上诉统一答辩称，业委会召开的是业主代表大会，并非业主大会，根据物权法规定，选聘和解聘物业企业应由业主共同决定，即业主大会决定，而非由业主代表大会决定。业主代表大会表决选聘和解聘物业服务企业结果无效。业委会就选聘和解聘物业服务企业事项，既没有召开业主大会集体讨论、也未以书面形式征求业主意见，两次业主代表会议前均未公示会议讨论的事项，表决结果不能代表业主的意愿。相反，有552户业主认可承德物业公司的服务并同意由其继续提供服务。业主代表大会只能是所参加会议的部分业主的意见，并不能取代业主大会的职责和职能。

二审：

征求意见和代表表决均无证据 新签物业服务合同无效

二审中，当事人没有提交新证据。

二审法院认为，物权法第七十六条规定的事项为业主共同决定的事项，其中选聘和解聘物业服务或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业委会选聘兴隆物业公司并签订了《物业服务合同》，应当由小区业主委员会召开业主大会，并依据相关法律规定程序表决通过，即应当经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会分别于2019年3月30日、2019年8月30日召开的两次业主代表大会，均为部分业主代表参加会议，但参会并签字表决的业主代表未提交证据证明其所预表决的事项，已经在会议召开前在小区范围内全面公示，会议决议的事项系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会主张其在开会前在小区业主微信群里进行通知，且经部分业主同意，但其未能提交相关证据证明已经充分征求全体业主的意见，亦未能提交同意表决事项的业主人数及具体名单。故此，业委会选聘和解聘物业服务或者其他管理人的程序不符合物权法及《物业管理条例》等法律法规的相关规定，其与兴隆物业公司签订的《物业服务合同》应认定为无效合同。因承德物业公司在一审诉讼中提出诉请，要求继续履行其公司与河北某房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《前期物业服务合同》，一审法院根据全案事实及证据作出判决并未超出诉讼请求。

2021年3月26日，承德市中级人民法院作出（2021）冀08民终412号民事判决书。二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，分别由业委会、兴隆物业公司各负担80元。本判决为终审判决。

提醒：

民法典的“共同决定”需要“双过三分之二”

《民法典》第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” “业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” 原物权法第七十六条规定的是“双过半”，已经被民法典的新规定取代。

（据河北工人报消息 河北工人报记者贺耀弘）