图表：物业企业管理规模

营收

碧桂园服务、万物云2021年营收超过200亿元，此外，雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余营收超百亿。51家物业公司过去一年平均收入约为113亿元，平均同比增幅约48%，合景悠活、方圆生活服务期内营收增长超1倍。

图表:2021年物业企业社区增值服务毛利率

另一类主要面向开发商的增值服务业务——非业主增值服务，各家物业公司的业务范围大致相同，主要是案场服务、项目交付前向开发商提供的清洁绿化、车位销售及房屋尾盘代销等。

图表:物业企业非业主增值服务毛利率

城市服务掘到“金”了吗？

随着城市的发展和政府职能转变，一部分城市及新城新区尝试将一部分城市公共服务外包给第三方公司。这项专门服务城市的业务被称之为城市公共服务或物业城市，是一项由物业公司辅助政府，对城市或乡镇公共空间和公共资源进行统筹管理和服务，并由政府来买单的服务。

在2021年初，世茂服务总裁叶明杰对经济观察网坦言，对目前所有物业公司来说，都是战略性切入城市服务赛道，仍处在摸索阶段。彼时，叶明杰也很期待听到其他同行在城市服务业务上能实现盈利的消息，“至少给我们自己一条新的路，世茂服务也能从中借鉴模式和经验。”

经过几年探索，从财报上看，已有至少10家物企布局城市服务。碧桂园服务这一部分收入超过45亿元，同比增幅达412.3%，已远高于社区增值服务和非业主增值服务产生的收益，成为其第二大营收业务。保利物业公共服务收入占比达到13.55%，而世茂服务也超过10%。

多个物业公司在财报中将2021年整体毛利率有所下降归因于，较低毛利率的城市服务贡献营收占比变大。

仅4家物业公司单独公布城市服务的毛利率水平，分别为雅生活服务（22.10%）、碧桂园服务（17.60%）、旭辉永升服务（15.50%）、世茂服务（13.40%）。

较早布局城市服务的万物云2021年这部分产生3.4亿元收入，占总收入比重仅为1.46%。万物云将万物梁行和万物云城整合为“商企和城市空间综合服务”，其在招股书中披露了该部分整体毛利率为15.90%。

图表：物业企业城市服务收入成色

商业物管凭什么受资本市场青睐？

从市盈率分化结果可以看出，资本市场倾向于给高毛利的商管物业占比较大的物业公司更高的估值。

51家物业公司中，2021年商业物管业务收入最多的是万物云，达到52.88亿元；雅生活达到49.9亿元，其中包含了公建物业的收入；以“物管 商管”双轮驱动的商管型物企队列中，华润万象生活2021年商管部分录得收入35.65亿元，卓越商企服务19.6亿元，宝龙商业18.21亿元，而龙湖智创生活前9月商管收入达到17.59亿元。

图表:物业企业商业物管收入

除了雅生活服务、合景悠活、保利物业、金科服务未披露商管业务的毛利率，其余14家这一部分的评论毛利率超过45%，远高于其他业务。

融创服务的商管毛利率高达79.2%，位列第一。2021年11月，融创服务宣布，以收购融乐时代100%权益的方式将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司，代价为18亿元。

建业新生活、新希望服务商管毛利率超过60%。

图表：2021年底贸易及其他应收账款超过10亿元的物业公司

从来源上看，碧桂园服务近94%的贸易应收账款来自于第三方。多家物企来自关联方的贸易应收账款大幅上涨，导致整体应收款激增。

如融创服务，截至2021年底，其来自关联方的贸易应收账款为30.38亿元，同比增326%，第三方贸易应收账款仅为10亿元。期内贸易及其他应收款减值拨备2.35亿元，同比增558%。

融创服务在年报中解释称，关联方贸易应收款大幅增加，除业务规模增长外，主要归因于“2021年地产行业环境变化，关联方回款速度下降”。

正荣服务来自关联方的贸易应收款为2.75亿元，同比增267%，期内贸易应收款亏损拨备2977万元，预计信贷亏损率上升到8.7%（2020年为7.19%）。

谁的商誉激增？

据不完全统计，截至2021年底，物业行业已披露相关信息的收并购交易超过70宗。

“收并购大户”碧桂园服务年内划出195.31亿元用于收并购多家物业公司，包括蓝光嘉宝94.62%的股份、邻里乐、富良环球等。华润万象生活的并购交易额位列第二，达191.6亿元，世茂服务为20.17亿元。

溢价收购可能导致商誉激增，也是值得关注的指标。期内，碧桂园服务因收购增加商誉149亿元，绿城服务为17亿元，世茂服务、雅生活服务商誉增加超10亿元。

图表：商誉

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