行业进一步分化，头部企业优势效应明显。2021年，百强企业营业收入达3422.46亿元，同比增长23.33%，高于500强企业增速（21.76%）。百强企业营业收入均值超过30亿元，是500强均值的3.45倍，同时，百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%，在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%，较上年增加2.27个百分点。

盈利结构持续优化，多种经营服务毛利占比持续提升。2021年，500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%，显著高于基础物业管理服务（15.45%）。同时，2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%，占比持续提升。其中，社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%，增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响，占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

2、单位面积运营效率提升，蕴含成长潜力

2021年，500强企业人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人，单位面积创收能力达30.74元/平方米，较上年增加10.33%。同时，500强企业的创收能力和盈利能力进一步提升，人均创收和人均净利润分别为17.42万元/人和1.73万元/人，分别同比增加13.55%和27.46%。

非核心业务适度的外包，一方面可以优化内部人员结构，将人员更聚焦于服务本身，以提升服务品质，另一方面更利于精细化管控，提升企业成本管控能力。2021年，500强企业外包投入人数119.31万人，占一线员工总人数的32.52%。

二、高素质专业人才逐步增加，行业吸引力不断增强

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%，总和仍不足一成，但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多，占比达到55.21%，较上年减少0.12个百分点；随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升，行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

服务质量分析：

行业价值进一步显现，

服务品质持续提升

一、疫情成物业服务品质放大器，企业多举措提升服务品质

面对多点散发的疫情，防控形势复杂多变，时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业，自疫情初期便奋战在防疫一线，全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现，使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量，改变了公众对其的固有认知，提高了行业的社会存在价值和社会服务价值，物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器，高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

二、优质服务是赢得市场的关键，满意度收缴率保持高位

500强企业重视业主需求，持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，2021年，业主整体满意度均值达92.16，业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年，500强企业物业费平均收缴率为94.54%，较上年增加0.13个百分点。

物业费提价难一直是行业的痛点。价格机制、服务质量是影响物业费水平核心要素。为建立良性的市场环境，构建“质价相符”的市场环境尤为重要。对政府来说，需要加强监管，建立健全物业管理相关的法律法规，引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识，加强舆论和法治监管力度；对物企来说，提升服务品质，赢得业主的信任和支持尤为重要。

重塑格局：

多因素重塑行业格局，

物业上市和并购更为谨慎

2021年初，受政策利好、地产下行、疫情，以及经济大环境等多种影响因素的影响，物业管理行业在短时间内，经历了空前的火热发展时期，再到骤然的冷冻期。在两个巨变的发展环境下，物业管理行业加速变局，物业服务企业也开始重新审视和定位自身的发展，行业的格局也逐渐得到重塑。从并购市场和资本市场两个2021年热点领域能窥见物业管理行业的发展格局。目前，行业在加速整合，行业的发展逐渐迈向理性和成熟，物业并购和上市更为谨慎。

注：截至2022年9月30日

2022年上半年58家上市物企营业收入均值为20.56亿元，同比增长29.66%，较此前普遍40%以上营收的高增长，上半年营收增速下调。

国企韧性：

国企民企力量逆转，

央国企价值凸显

2021年下半年以来，受房地产政策调控及房企债务违约事件等影响，市场对物业管理行业的预期仍较低，物业的走势和估值变化的逻辑也发生较大的转变。央国企因风险低，经营稳健，逆势获得发展契机。当前，央国企在并购市场、资本市场和业绩表现上均表现出较强的韧性，价值凸显。

资本市场降温，央国企韧性凸显。2022年以来，资本市场降温，而积极登陆资本市场的物企近七成企业具有国资背景。国央企韧性凸显，板块波动相比民企较小。股价走势来看，相较民营物企，国有物企表现出较强的韧性，股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

从收入看，央国企龙头的收入增速更具确定性。2022 年上半年，58家上市物企营业收入较上年同期增长29.66%，其中央国企增长 35.34%，民企增长27.94%。相较2021年全年营收增速来看，央国企增速较其2021年全年增速增长2.12个百分点，而58家上市物企及民企的营业收入增速分别较其2021年全年增速减少14.60个百分点和20.07个百分点，增速下调明显。

央国企毛利的增速有一定下降但仍超过30%，明显高于民企和上市物企整体毛利增速。具体来看，2022 年上半年，58家上市物企毛利较上年同期增长15.75%，其中央国企增长 33.76%，民企增长11.67%。

回归服务：

追求有质量的增长，

回归行业正常发展逻辑

追求有效规模，追求有质量的增长。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至有质量的增长，由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。