TOP10管理面积均值达3.55亿平，是百强企业的6.2倍，市场份额提升至12.84%

图：2018-2021年百强企业合约面积、管理面积及市场份额变化情况

管理规模加速增长，行业集中度进一步提升。2021年，百强企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速达16.69%；合约管理面积增至7683.63万平，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

图：2019-2021年TOP10管理面积及市场份额

头部效应愈加明显，TOP10企业管理面积增速远超百强企业。2021年，TOP10企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。

并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性

2021年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于第三方项目，并购为首要驱动力。地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期。第一，优质标的众多，诸如嘉宝服务、富力物业等规模大、质量优的标的屡见不鲜，为并购方增加选择机会，减少筛选成本。第二，并购标的估值理性回归，性价比提升。第三，百强企业，尤其上市企业资金充沛，现金流稳定，为并购提供重要资金支持。

表：2021年部分百强企业收并购情况（不完全统计）

从百强整体布局看，百强企业紧抓国家重点城市群发展机遇，合理分配资源要素，降本增效，提速规模化发展。2021年，百强企业61.34%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升2.41个百分点。从具体战略布局看，一方面，百强企业不断加大对已有核心区域的布局，提升区域密度和运营效率，为进一步开展市场化外拓，发展多元业务筑牢基础。另一方面，百强企业根据自身发展战略，在深耕核心区域的基础上进行适度的外延，进入新城市，以巩固整体的竞争优势。

降低营业成本率遭遇瓶颈。2021年，百强企业营业成本均值为10.04亿，同比增长13.31%。同时，百强企业不断探索降低营业成本率的方法，多措并举，降本增效，将平均营业成本率减少至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。

随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，在一定程度上实现了对人员的替代，形成对冲效应。在此背景下，2021年百强企业人员费用占总营业成本的58.39%，基本与上年持平。

从住宅到非居，从社区到城市，服务空间多维延伸

图：物业管理行业多维度延伸服务空间

“内生”培养是百强企业获得人才的重要途径。百强企业通过建立完善的内部培训计划，请专业人员或实践经验丰富的员工进行内部培训，加强员工的专业能力建设，提高员工的综合水平。此外，百强企业也针对细分招聘需求，采取猎头、网站招聘、政府公益性联介网络、日常招聘会、校园定向培养与培训机构推荐相结合的多元化的人才获取方式。