物业管理及环境概述

学习目的：通过学习，对物业管理行业有基本的了解。

学习内容：

一、物业管理

1、概念：指由专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委托，依照国家法律、法规和业主、使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主、使用人提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益，环境效益和经济效益。

2、特点：① 覆盖面广

② 业主处于主导地位

③ 物业管理与社区管理相结合

3、主要内容

1、维护物业管理区域内的规划不受破坏；

2、房屋装修监督管理

3、房屋的维护与修缮；

4、设备、设施的管理及维修养护

5、安全保卫与消防；

6、保洁管理；

7、环境保护；

8、绿化管理；

9、车辆管理；

10、 综合经营服务

二、环境

1．概念——是指周围的地方及其情况和条件。

2．分类——自然环境、次生环境、人工环境、社会环境。

三、物业环境

1．物业环境是指某宗物业所在区域内的情况和条件。

2．物业环境的分类—— 生活居住环境、生产环境、商业环境、办公环境

3．物业环境管理内容和目标

① 物业区域环境保护 ② 物业环境绿化美化工作

③ 物业环境卫生管理工作 ④ 清除物业内违章搭建

⑤ 市政公用设施管理和维护 ⑥ 车辆交通管理

⑦ 建设和管理各种环境小品 ⑧ 治安管理工作

⑨ 消防管理工作 ⑩ 建设新型的人文环境

4．物业环境管理的基本原则

① 价值原则 ② 全局和整体效益最优原则

③ 综合平衡原则 ④ 可持续发展原则

⑤ 政府干预和公众参与相结合原则

物业环境污染与防治

学习目的:通过学习,了解物业环境污染产生的原因并掌握如何进行防治。

学习内容：

一、环境污染

1．涵义：是指由于人类在生活、生产和一切社会活动中产生的有害物质进入生态系统的数量超过了生态系统本身的自净能力，造成环境质量下降或环境状况恶化，使生态平衡及人们正常的生活条件遭到破坏。

2．种类：大气污染、水污染、固体废弃物污染、噪声污染、电磁波污染

二、大气污染与防治

1、大气污染的原因：能源、燃油型机动车辆、建筑粉尘、不当燃烧以及燃放烟花爆竹。

2、防治的途径：

改变能源结构；禁止不当燃烧；严格控制管区内的工业废气的排放；加强车辆管理；在物业装修时尽量采取防止扬尘的措施；平整路面，减少扬尘；以绿色净化环境。

三、水体污染与防治

水体污染的种类：病原体污染物、需氧物质污染、有毒物质污染物、有毒化学物质等。

防治的途径：加强污水排放的控制；加强对已排污水的处理；加强生活饮用水二次供水卫生管理。

防治水污染的污水三级处理技术：

一级处理：通过机械物理的沉淀、漂选、过滤等方法初步净化，为二次处理提供条件。

二级处理：利用生化作用原理对污水进行深层次的处理、降解各种有害物质。

三级处理：利用生物脱氮冷却等方法对污水进行更深层次处理和净化，使之达到工业、居民饮用水的标准，实现水的再利用。

四、固体废弃物污染与防治

固体废弃物按其来源和管理要求分为工业型和生活型两大类。生活型固体废弃物即城市生活垃圾，物业小区是城市日常生活垃圾的主要发生源。

1、固体废弃物污染的防治：全过程管理；实行“三化”（减量化、资源化、无害化）；集中防治与分散防治相结合。

2、固体废弃物处理方法：一般堆存法、围隔堆存法、填埋法、焚化法、生物降解法。

五、噪声污染与防治

噪声产生的原因：车辆交通、建筑施工、社会生活噪声。

防止噪声污染的技术措施：声源控制技术；噪声传播途径控制技术；接收者防护技术。

物业环境卫生管理

学习目的：掌握物业环境卫生管理的内容。

学习内容：

一、物业环境卫生管理

是物业公司为业主和使用人创造卫生、健康、舒适的工作和生活环境的重要环节，是体现辖区文明的第一象征和物业管理水平的重要标准，是延长设备和建筑物寿命的主要手段。

二、物业管理企业保洁机构的设置

物业环境卫生管理部：公共区域保洁班、保洁服务班组、高空外墙保洁班组

三、保洁员职责

遵守劳动纪律，统一着装上岗。

听从领班安排，按规定标准保质保量的搞好个人负责区域的卫生保洁。

严格按照保洁程序，确保保洁成果的持续性。

四、保洁服务的管理

1．作业计划的制定——是进行物业保洁作业的主要依据。

（它能使管理者、作业者心中有数，能使各项工作有组织、有秩序、有节奏的进行，能更合理的安排时间，提高工作效率与工作成果。）

2．管理制度（清洁设备领取、操作，清洁工安全操作规程）

3．监督检查（员工自查、领班巡查、部门经理抽查）

五、清洁卫生工作的标准

1. 五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量

2. 六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。

3. 七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、电线杆根净、墙根净。

4. 垃圾日产日清。

六、保洁管理的具体措施

1．实行生活垃圾分类袋装化

2．进行超前宣传教育

3．配备必要的硬件设施

4．经济处罚及典型曝光

物业环境绿化管理

学习目的：了解绿化养护工作操作与管理的基本方法和要求。

学习内容：

一、物业环境绿化管理

是指为了充分发挥物业绿化的防护和美化的功能，根据植物的生物特性，通过科学的肥水管理、整形修剪、中耕锄草、防治病虫害、防风防寒等养护措施，使物业环境绿地中的花草树木生长茂盛，以维护良好的生活、工作环境的管理活动。

二、机构设置

物业绿化管理部：养护组、花圃组、花卉服务组

三、养护、管理人员的职责

1．全面负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理；

2．对损坏花木、践踏草坪者，要劝阻、教育，情节严重的按规定处罚；

3．负责绿地、花木的浇水、施肥、除杂草、松土、除病虫、喷药、修剪、整形、防护等；

4．妥善保管、使用好各种工具和肥料、药品等。

四、物业环境绿化管理的基本操作

1．日常培育工作（浇水、排水、施肥、中耕和除草，防寒越冬）

2．园林植物的修剪

3．病虫害防治

4．草坪的养护管理

5．其他养护管理（环境小品的养护管理、巡视看护、施工期间的树木保护）

五、绿化管理的特点

1．经常性 2．针对性 3．动态性

六、绿化养护管理的质量要求和考核指标

1．要求（树木、树形、绿篱、花坛、草坪等）

2．指标（新种树苗、树木、五大虫害、绿化围栏设施的损坏情况、绿地的整洁情况、绿化档案的情况等）

七、绿化管理的注意事项

1．绿化档案的建立与管理；

2．注意向业主和使用人宣传绿化；

3．制定严格的管理制度。

物业卫生保洁的日常操作

学习目的：通过学习，了解物业卫生保洁的概况及具体操作细则

学习内容：

一、物业卫生清洁管理

是指物业管理公司对物业辖区进行定点、定时、定人的日常清扫，废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主和使用人进行宣传教育，管理和监督，通过清、扫、擦、试、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生，以提高环境效益。

二、大厦的日常清洁工作

1．清扫 2．擦拭（干擦、水擦）

3．地毯清洗（干洗、湿洗） 4．地面打蜡

5．垃圾的收集处理

三、物业小区的日常清洁工作

1．清扫与保洁

2．生活废弃物的清除（及时收集、迅速送到垃圾堆放点、垃圾袋装化）

3．“黑色污染”的防治

“黑色污染”是对某些人在建筑物、构筑物、树木及其他设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画，造成环境污染的通称。

防治方法（封闭式管理、设置公共招贴栏、宣传教育、禁止三乱、责令改正）

四、物业卫生清洁管理运作

1．大堂的清洁（范围、作业程序、工作标准、注意事项）

2．公用卫生间的清洁

3．楼层通道地面的清洁

4．墙面的清洁

5．大理石的保养

6．不锈钢的清洁保养

7．玻璃门、窗、幕墙的清洁

8．室外地面的清洁

9．地下雨水、污水管道和检查井的疏通

保洁、绿化机具的使用

学习目的：了解和掌握一些常用清洁设备、工具的操作方法

学习内容：

一、卫生机具：是用于清扫、收集和运输垃圾，以及喷洒除害、消毒药剂的设备和工具。

1．清扫机具

①扫帚：是用于清扫地面较大碎片和杂物的手工工具。

（根据用途、形状和制作材料不同有多个品种）

②簸箕：是用于撮起集中的垃圾，然后倒入垃圾容器内的手工工具。

③拖布：用布条或棉纱安装在手柄上制成，是用于室内地面清洗作业的手工工具。

④挤水器、清洁桶、拖地车：是与拖布配套使用，用于清洗室内地面的器具。

⑤尘拖：由尘拖头和尘拖架构成。

是将尘拖头蘸上吸尘剂或牵尘剂，清除室内地面尘土、沙砾的手工工具。

⑥玻璃清洁器：是用来清洁各种商厦的门窗玻璃及玻璃隔断的手工工具。

⑦其他清洁工具：包括抹布、鸡毛掸子、铁铲等。

2．收集容器

①垃圾桶：是用于垃圾收集站（点）收集生活垃圾的可移动容器。

②垃圾袋：是一种收集垃圾及废弃物的塑料袋，一般多为黑色。

③废物箱：是用于收集废弃物的容器。

3．喷洒机具（是指卫生、绿化工作中用于消毒和防治病虫害的喷雾机具的总称。

①手动喷雾器：是用人力喷洒药物的器具，分为手动背负式、踏板平压式、手推式。

②机动喷雾器

③弥雾喷粉机

④气雾罐

二、绿化机具

1．耕作机具

①拖拉机 ②中耕机 ③草坪打孔机 ④耕作手工机具：铁锹、锄头、钉耙

2．整形机具

①树木修剪车 ②树木修剪机 ③草坪修剪机 ④整形工具

3．排灌机具

①排灌管道 ②喷灌机 ③喷灌工具：浇水壶、浇水管

保洁、绿化材料的使用及管理

学习目的：了解保洁、绿化材料的种类及使用

学习内容：

一、卫生材料

是卫生工作中的消耗品，相对来说对其投资较大，质量要求严格。卫生材料的品种繁多，主要有清洁剂、除臭剂、除害药剂和消毒剂等。

1．清洁剂

①酸性清洁剂 ②中性清洁剂 ③碱性清洁剂

2．空气清洁剂

3．除害材料

①杀虫剂 ②常用灭鼠剂

4．消毒剂

①甲醛 ②漂白粉 ③次氯酸钙

二、绿化材料

是保证和调节绿化植物按人们要求生长的材料，包括肥料、农药、生长调节剂、除草剂及无土栽培材料等。

1．肥料——是绿化植物生长发育所必须的营养元素。

①有机肥料 ②化肥

2．农药

3．植物生长调节剂——是人工合成的类植物激素类化学物质。

4．除草剂

5．无土栽培材料

无土栽培是不用土壤，而直接用培养基和营养液栽培植物的方法，常用于盆栽花卉。

社区人文环境的建设与管理

学习目的：了解社区人文环境的相关内容

学习内容：

一、社区及社区人文环境

1．社区：指人们进行一定的社会活动，具有某种互动关系和共同文化维系力的人类活动群体及其活动的区域。

2．社区人文环境：是社区环境的重要组成部分，它包括社区文化环境，社区人际环境。

社区文化的内容： ①社区文化设施 ②社区文化的组织机构与管理方法

③社区精神

社区文化的功能： ①导向功能 ②规范功能

③交流功能 ④娱乐功能

二、社区文化环境的建设与管理

1．社区文化环境的建设

①物业管理与社区文化 ②社区文化建设

2．社区文化活动的管理方法

①行政方法 ②经济方法 ③法律方法 ④思想教育方法

三、社区人际关系协调

1．人际关系协调的标志

①相互理解 ②情感融洽

③行为协调

2．社区人际关系协调的途径和方法

①积极开展新型人际关系教育

②建立健全社会交往机制

③讲究人际关系艺术

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