“物业之痛”涉及千家万户。积习多年，它的痛点在哪里？破解之道在哪里？

本报“物业之痛”系列报道小组深入居民小区，与物业公司面对面，咨询法律专业人士，走访省人大环境资源城乡建设委员会，就“物业之痛”关涉到的社会层面上的问题、法规层面上的问题和居民公德层面上的问题进行了调查和采访。

从今天起，本报就破解“从业人员的老龄化、带病接手的物业公司、收不上来的物业费、沉睡的房屋维修基金、难倒物业的三大患、弃管小区咋个管法”六个方面做连续报道。

“保安爷爷”在沈阳不少居民小区里都能见到。

9月23日，辽宁省第六届物业管理高峰论坛在沈阳工程学院举行，抓住开幕式后的一个间隙，沈阳工程学院管理学院院长黄英走上发言席插播了一个“广告”——她向现场200多名省内物业企业的总经理们隆重推荐本校物业管理专业的毕业生。

沈阳工程学院物业管理专业是全国28所具备物业管理本科培养资格的高校之一，每年的就业率达到100%。然而，就是这样一个被誉为未来最具前景的专业，招生情况却不容乐观。原因就是物业管理行业地位不高、社会形象不佳、收入比较低。这种认识也造成了这个行业的困境——工资低、不体面，年轻人不愿意干。

9月4日，沈阳市铁西区光明新村小区门口发生一起治安案件，一名30岁左右的男子挥拳打了一名园区保安。事后，被打保安的儿子追问——“他们怎么能打老人呢？”

这句追问让我们注意到，被打保安霍纯友今年已经60岁，称得上是“爷爷保安”。

记者调查发现，在沈阳很多中低端的物业小区里，保安、保洁人员的高龄化已经成为一种普遍现象。一位物业公司的总经理介绍，他们企业的2000多名从事保安、保洁、绿化工作的基层员工，基本都是“4050”人员，而且都是下岗工人。

“保洁奶奶”大多拿这份收入贴补家用。

“爷爷”“奶奶”成小区物业保安保洁的主力军

原来的单位给交医疗保险，当保洁员的收入算是贴补家用

家住沈阳市大东区吉祥市场附近的田先生，说起自家小区的保安，他是满脸的无奈。十多年前刚搬进自己居住的小区时，保安都是统一服装的年轻人。后来，开发商的物业被莫名其妙地赶走了，新物业公司接手后，保安基本上就都是“爷爷级”的了。白天有两个人坐在小区门口用遥控器给没证的车辆开开大门，晚上换成另外两个大爷坐在值班室里开开大门。其中一位还是小区的老住户，遇上谁都能唠上几句家常。

保安是爷爷辈的，小区里的保洁基本都是奶奶辈的。在田先生居住的园区，记者采访了一位正在清扫楼道的保洁员。这位不满49岁的下岗女工，每天的工作就是清扫楼道，每个月干满26天，就能拿到1400元的工资。虽然挣得少了点，公司又不给交保险，但是她现在还是很满足，毕竟原来的工作单位还给她交养老保险和医疗保险。“我跟原来企业的合同签到今年10月，10月之后就得自己交保险了，两个保险加起来差不多得800元，到时候一个月就剩几百块钱了。”即使想到未来将有一年时间，每个月只有六七百元的收入，她仍然对未来充满了期待，“我现在最盼的就是早点到50岁，到时候每个月我就能领到2000多元的养老金了。如果身体好，到时接着打工，一个月再挣1000多元，每个月就有3000多元的收入了。”

沈阳市和平区北市场附近的北市家园是一个商住两用的大型小区，在这里，保洁的主角同样是“爷爷”和“奶奶”。早晨7点多钟，正是保洁员最忙碌的时段，清扫、装车，偶尔有几句交流也显得很急促。坐在葡萄架下的张阿姨是一家银行的退休职工，在这个园区已经住了13年。“这些保洁员基本上都是退休的，哪有年轻的干这个，都是岁数大的，在这儿干保洁是第二职业。”每平方米0.8元的物业费，每天把卫生收拾成这样，张阿姨很满意，“每天早晨都扫一遍，一直到下班为止。”

工资低不体面，年轻人不愿意干

“爷爷保安”“奶奶保洁”的背后有一个愿打愿挨的供需默契

9月23日，沈阳人才市场。在当天的几百条招聘信息中，记者找出两个招聘保安保洁的物业公司。一家物业管理公司的沈阳分公司招聘两名保安，A岗是保安形象岗，要求年龄35岁以下、身高在1.70米以上，月薪3000元；B岗标明是夜班保安，要求55岁以下身体健康，月薪是2000元。另一个招聘信息来自一家我省的二级物业服务企业，要招聘10名保洁员，没有年龄、性别的要求，只是提出要吃苦耐劳，有责任心。与同时招聘的其他岗位相比，保洁员这一岗位只标明了薪资标准是1500元至2000元，而没有“双休”和“五险”的字样。

带着这样两条招聘信息，记者找到物业行业的资深人士大鹏——一家物业公司的项目经理，请他解读这两条信息背后的供需关系。大鹏说：“现在物业公司招保安基本上分两种情况，一种是形象岗，要年轻有身高的要求，用人单位主要是商业物业和高端的住宅小区，物业公司招人时对年龄、身高和健康状况都会有所要求，而且都要经过面试的过程。不过，适合这个工作的人群在就业上有太多的选择，而相对于零售、餐饮、娱乐等行业，很多年轻人都觉得在门口一站当个保安不太体面，待遇也不如其他行业好，因此物业公司一般都很难招到人，即使招到了也都是干了几个月就离职。另一种是门卫岗，只要能坐得住就行，有那么一个人把保安的衣服一套，把大门一看，麻烦越少越好。进城务工的农民、下岗工人，能干这个活的人有的是，物业公司对这个岗位提供的待遇也普遍偏低。”

38岁的张宝国就属于后一种情况，老家在沈北新区的农村，进城打了一段时间的零工后，在工友的介绍下进入道义地区的一家物业公司，由于没有什么技术，只能从保安做起。虽然每天要工作12个小时，每周只休息一天，而且工资只有2000多元，但是张宝国很满意，因为公司会按月给他交养老保险，这让他觉得自己干的是一个很正式的工作。

不过，他的幸运主要在于他所工作的园区还有一大半的房子没有销售出去。而在很多基本完成销售的物业小区里，物业公司在选择门卫保安时，更愿意要大龄的下岗工人，因为这些人不仅工资低，还不用交保险。也就是“爷爷保安”“奶奶保洁”成为物业公司主力队员的背后，还有一个愿打一个愿挨的供需默契，而这正是某些物业公司的生存之道。

物业公司给门卫保安提供的那点工资，对于下岗职工、退休职工来说，更像兼职所得或打的第二份工，即使少一点，这个工作也相对轻闲一点。对于物业公司来说，无论是下岗职工，还是退休职工，他们本身都已经有养老和医疗两个保险，这会节省很大一笔人工费用。

沈阳工程学院在大学开设物业管理专业就是为社会培养新一代物业人。

保安保洁人员老龄化背后是物业公司的生存困境

物业服务水平低导致物业收费低，低成本运行把专业人士挡在门外

对于目前我省物业行业普遍存在从业门槛低、基层服务人员老龄化问题，沈阳工程学院物业管理专业负责人王海燕说：“出现这种局面，一方面是因为有些项目物业服务费低，出于成本和收益的考虑，物业服务企业只能聘用价格相对低廉的‘爷爷和奶奶’；另一方面也反映了物业企业招工难的问题，工作时间长、工资低、无保障、没前途，工资待遇提不上去，所以只能放宽录用条件。”

辽宁省物业学会会长赵非在接受记者采访时说：“与南方发达省份相比，我省的平均收入水平低，物业收费低，而低收费的直接结果就是物业服务上不去，因为物业公司在用人时首先要考虑的是成本。一些收费偏低的物业小区，用的人全都是退休的，全都是不用上保险的，因为物业公司没有能力支付员工的保险。这些退休老人已经有保险了，原来也有一份工资，用人的成本处于明显的低位。这样的用人策略必然会把很多物业专业的毕业大学生和专业能力强的物业经理挡在门外，造成执行能力、政策理解方面的问题，有时候会方法简单，遇到问题也不能跟业主解释清楚，甚至还会造成新的物业纠纷。”

沈阳市物业协会常务副会长张孟龙在谈到“爷爷保安”时，流露出的是一种对未来物业行业用人问题的担忧。

张孟龙说：“现在很多物业公司，尤其是一些老旧小区，保安员、保洁员都是大龄的，基本上都是50多岁的老大爷、老大妈。再过5年，都达到60岁了，到时候物业公司怎么办？60多岁了，谁敢用啊，用的话企业就要背负一定的风险，但是不用的话，企业又没有人。按目前的生活水平，以后员工成本，工资成本会提高一大块。”

其实在“保安爷爷”“保洁奶奶”的背后，折射出的是整个物业行业的生存困境。

今年6月中旬，省人大常委会在对《辽宁省物业管理条例》的执法检查中发现，有的物业公司档次比较低、资质比较差，甚至就是几个人把一个小区的物业承包下来。本身这些管理人员的素质就不太高，招进来的服务人员也没经过什么专业培训，这样的物业公司管理水平肯定不行。

省人大环境资源城乡建设委员会的两位副主任委员告诉记者，他们在检查中，有些物业服务企业反映，他们的税费多达十几项，负担较重。今年7月通过的《辽宁省人民代表大会常务委员会关于进一步加强和改进物业管理工作的决议》明确提出，加强政策扶持，减轻物业服务企业经营负担，帮助企业做大做强。

受访人

何明清

省人大环境资源城乡建设委员会副主任委员

刘英杰

省人大环境资源城乡建设委员会副主任委员

赵非

辽宁省物业学会会长

张孟龙

沈阳市物业协会常务副会长

王海燕

沈阳工程学院物业管理专业负责人

新媒体编辑：刘爽

责任编辑：符成龙