案例1

甲物业公司接受天中市工山区某小区开发商的委托，为该小区提供前期物业管理服务。五某某于2007年购买该小区房屋并入住，后拖欠2011年8月1日至2012年7月31日止的物业费4319.46元未交纳。双方协商未果，甲物业公司将王某某诉至法院，要求其支付上述拖欠的物业费，王某某则辩称甲物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》属无效合同，拒绝向甲物业公司交纳物业管理费用。

法院经审理认为，王某某所在的小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，开发商为了小区的整体利益委托甲物业公司为小区提供前期物业管理服务并无不当，《前期物业服务合同》属于合法有效合同，王某某在享受了甲物业公司提供的前期物业管理服务后，理应交纳相应费用，最终法院支持了甲物业管理公司的诉讼请求。

【案例分析】

住宅小区建成销售初期，业主的入住率未达召开业主大会或者成立业主委员的法定人数要求，无法由业主的意愿来决定聘请何家物业管理公司，但是小区的环境和设施又时刻离不开专门的维护和管理，因此只能由开发商来聘请物业管理管理公司为小区提供前期物业服务。开发商为了小区的整体利益委托物业公司为小区提供前期物业管理服务并无不当，业主在享受了物业公司提供的前期物业管理服务后，理应交纳相应费用。

案例2

天下居小区是中土城市建设投资有限公司于2001年开发建设、2004年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率达32％，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2004年，业主入住静源居小区后发现，开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的静源居小区业主委员会向开发商提起诉讼，要求开发商公司履行小区绿化率达到32％的承诺，交付地下停车位，向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

2006年1月，一审法院经审理后以小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。该小区业委会不服，认为其具备诉讼主体资格，是合格原告，遂上诉至中级人民法院，要求撤销一审裁定，指定一审法院继续审理。二审法院根据《物业管理条例》的有关规定，作出驳回起诉的终审裁定。

【案例分析】

在本案中，小区业主委员会起诉开发商广告欺诈、合同违约，本质上应属商品房预售合同纠纷，不属于物业管理纠纷，其起诉的内容均与物业管理无关，因此该业委会并不具备原告的主体资格。但业主可以自行或推选代表人向法院提起针对开发商广告欺诈、合同违约的共同诉讼。根据相关规定，业主集体起诉开发商当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由业主推选代表人进行诉讼。

建议：

对于开发商的各类广告，购房人应该仔细识别其内容是否确定，有无虚假成分，不要偏听偏信，要保存相关证据，待入住发现与其承诺不符的，可以单独或联合起来向法院起诉。不过，此时的被告应是开发商，而非物业服务公司，享有原告起诉资格的是各位业主自己，不是推选出来的业主委员会。

案例3，房屋设备不全，业主依法维权

位于中华西路的新华第四期高层新房，业主入住近两年了，奇怪的是该房的安防系统一直未开通，最使业主恼火的是大门的门禁洞开无法关闭，给业主和使用人的安全带来了很大的隐患。明明是经过有关部门验收交付的新房，怎么连最基本的防范设施都不全？物业管理处的管理人员称，该房安防系统物业与开发商一直未办理交接手续，原因是安防系统存在问题不能正常使用，为此物业管理处多次致函开发商要求解决无果。开发商却称，该房安防系统经过有关部门验收，是物业管理的问题和业主使用问题，开发商没有责任。为什么开发商把责任推向物业管理处和业主呢？原来因为业主反响强烈，物业管理处在问题未解决前，曾经采取临时加锁措施，但由于这一措施同房内不联网，因效果不好而不了了之。无奈，许多业主把怨气出在物业公司身上拒交物业服务费。在了解了该问题的来龙去脉，经过一番深入调查后，该四期的一位业主将开发商告上了法院。

原告业主称：入住至今，按照《商品房预售买卖合同》和《房屋使用说明书》，被告至今并未开通住户安防系统（对讲访客门禁系统、住户报警系统）。设在住户房里的对讲电话、住户报警系统形同虚设，门禁至今从未关上。安全系统从掌握的证据来看，物业与开发商未交接和调试过，在有关部门在房屋设施设备总体验收时，物业有关人员虽然参加了会议，但没有认可签字。显然，被告开发商安防系统存在瑕疵，不能因为该房总体验收通过，就可免除被告应承担的法定和约定义务。由此给原告的居住安全带来了极大的隐患，要求履行合同。原告业主在法庭上出具了《商品房预售买卖合同》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、物业公司两年来先后致开发商的有开发商工程部签收的函、有关部门验收现场会的有关记录材料、一组照片书证等。

被告开发商称：该房安防系统的设计、施工、安装完全按照国家现行标准进行，交房前是经过有关部门验收的，是物业管理的问题和业主使用问题，开发商没有责任。被告出具了工程验收的相关材料。

法院判决：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约全面履行。因原被告双方存在商品房买卖关系，被告理应对房屋及附属设施设备全面履行，原告主张被告修复、开通房屋安防系统应予支持。

法院判决后不久，小区开发商另请了安防系统公司对四期房屋的安防系统进行了全面检修整改，在小区物业公司的协助下，安防系统通过调试，现已修复开通，困扰物业管理处和业主的难题终获解决。

【案例分析】

本案中，虽然开发商获得了房屋土地资源管理局和建设工程质量监督总站联合监制的《XX市新建住宅质量保证书》，但此种保证书并不能免除开发商在买卖合同中承担的质量瑕疵担保责任。本案原、被告之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，开发商应该遵守《商品房预售合同》中的相关约定，全面履行约定义务。

本案中部分业主因为开发商交付的物业存在瑕疵，而拒绝缴纳物业费是没有法律依据的。