一、不合法或不规范行为表现：

第一条：租、售小区地下车位，甚至租、售小区露天车位，收取的费用不依法返还业主。

第二条：小区广告费、充电收费等等公共收益项目不依法返还业主。

第三条：收房时迫业主签定《前期物业合同》，费用高出政府指导价一倍以上。合法流程应“招投标”的《前期物业合同》，其全部信息对业主保密。阴阳合同让小区开始就在不合法轨道运行。

第四条：玩“薪酬制”条约，却按“包干制”收费。再合法收取各类公摊费用。如公摊水电、更有甚者，一边收取充电桩业主费用，成本电费还要业主公摊。严重缺失管控。

第五条：“满意度调查”不向业主公开调查结果，调查结果不与实际服务收费挂钩。却会根据调查结果对不满意者进行不公平对待或打击。

第六条：小区重点维护维修时间段一般在20年后，实际5年后掏取小区维修基金（住建局管理）则成为物业的主要工作内容之一。自我制造假故障。申请费用后再自我维修。中间还要业主签名确认。严重缺失管控。

二、以争议及纠纷最多、侵权行为最严重、最影响民生的小区地下车位为例从法律及管理角度进行观察分析：

小区地下车位为混合型车位（包括产权车位、业主共有车位、人防车位），法律层面分析，法律已经赋予业主的管理权包括但不限于地下混合型车位。

车位收取费用包含 车位租赁费（行情是300元左右/月.车位）。车位租赁费归产权拥有者所有外，管理费依法应归业主。即法律赋予业主的收益权。

在法律规范围内的标准管理方法应该是：对有产权证的车位，不收车位租赁费。或将车位租赁费返还给产权拥有者。即如果开发商未出售则返还给开发商，已出售业主则返还给购买产权业主。剩余业主共有车位、人防车位的车位租赁费是否收取、怎么收取，由50%业主决定。

地下车位管理权依法由50%业主决议决定是否由物业公司代为管理，如果授权物业公司代为管理地下车位，则收取的管理费中（行情是30－60元/月.车位）以不高于30%比例支付给物业公司作为律贴。

而现实情况则是：由于缺失业主监管，街道社区放任，再加上物业公司利用与开发商的关系沟连，并利用违法无效的“合同陷阱”，宣传或误导业主说地下全部是开发商所有，变卖小区所有车位或收走所有公共收益。这种现象已经非常普遍。

地下产权车位的法律规定解释比较复杂，批准小区产权车位条件也相当高。90%以上的业主对于地下车位的法律规定更是不清楚，加上物业公司的误导，任由物业公司欺诈，其聘用有威慑力的保安守护，就是相当明白的个别业主也只能迫于淫威。

其实普通业主可简单化认知小区地下产权车位，即地下产权车位如果能在当地官网上查询并有真正的产权证（注意做假），则应认定该车位是产权车位。剩余的车位全部是业主共有或国有人防车位。经考查很多国内小区，真正的产权车位相当少，低于10%。

民法典271、282条已经明文规定公共收益支配权是业主共有。包括但不限于公共车位、广告、充电桩等。总之一句话，小区内没有产权证的所有公共资产均是业主共有。（2022）京03民终2887号、（2020）赣10民终991号算是比较精典的判决终审案例。

三、为什么小区的违法行为无人问津？

头条“微投行”博主，在其视频节目《物业，为何更像一座金矿？而这样的金矿谁能挖谁又敢去挖》已经将当今国内的物业公司分析得相当到位，也是当今的小区现况。物业公司的真正的物业服务工作仅占相当小的比重，更象是一个公关公司。而公关的费用则必须通过向业主违法收取费用来填补。而要收到钱业主又不敢反抗，养一些有威慑力的保安则是必然（有的业主称其为黑社会）。掏空小区业主共有资产成为比物业服务工作更重要的重心。

当主管《前期物业合同》“招投标”流程的基层住建局、负责监管物业公司运作的街道社区、甚至当地派出所被公关公司绑定为利益共同体之后，就不难理解本文的标题：物业管理真的没有做好。

四、其实规范小区物业管理也很简单，关键是愿意不愿意。

按简单逻辑，解放前一个管家老太太都能管得井井有条。但是现代社会却将小区物业人为复杂化，别说普通业主，就是律师，如果不花相当时间学习相关知识，也很难理出头绪。而物业公司及相关利益共同体，就是利用业主不精通物业相关法律的特点，放任物业公司违法操作。

只要愿意，只需政府简单协调，头条中《物业二步管控办法》就可让小区法制化管理粗线条一步到位，当然，该办法也会让违法之地产生的腐败现象自然消失。

欢迎自媒体转发，人大代表阅览。