21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

近两年来，随着地产开发业务增速渐缓，与之高度相关的物业服务因其稳定的成长性而备受关注。但与此同时，投资者关注的焦点是，地产开发行业的调整会在多大程度上冲击到物业服务领域的发展。

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，在以《第二曲线：存量大时代的机遇与挑战》为主题的六方会谈环节中，融创服务集团执行董事兼首席财务官及副总裁分享了物业服务的业务逻辑、数字化变革和未来演变。

杨曼表示，物业服务是轻资产类业务，对财务杠杆依赖很低，并且相对于地产开发更偏向于一次性的业务模式，物业服务更具有持续性，也因此，从发展阶段来看，地产开发已经处在中后期，物业服务仍旧处在非常初期的阶段，具有比较大的发展空间。

地产开发行业的波动不可避免会对物业服务领域产生影响，原因在于物业服务企业的部分管理面积，直接来源于关联地产开发企业的新交付项目，这会对物业服务企业新增管理面积产生影响。此外，地产开发行业的增速放缓，也会影响物业服务企业的新楼盘案场服务类业务。

但杨曼指出，这些业务的减少并不会对物业服务行业整体发展逻辑产生太大影响，物业服务企业可以通过多种方式对冲这些影响。

她表示，一方面是通过市场化方式，从市场存量项目中做大业务规模，尽管从长期来看，新增的住宅项目会减少，但存量项目空间巨大。另一方面，在业态布局上，除了住宅类项目，非住宅类也是很大的业务增长点，融创服务当前即在展馆类和医院类方面寻求突破。

不仅如此，杨曼认为，社区价值也是物业服务可以重点挖潜的关键。她说，物业服务本身就扎根于社区，与社区、业主天然具有较高的用户粘性，社区内的增值服务、二手房交易、租赁业务、装修业务都有很大的发展潜力。

“地产开发业务当前的波动只会对物业服务行业增速产生一定影响，长远来看，物业服务行业在方向和趋势上都不会有大的改变。恰恰相反，当前的波动只会倒逼物业服务企业更好地挖掘行业自身的发展潜力。”杨曼表示。

正因如此，杨曼指出，市场只看到了地产开发行业的波动对物业服务企业增长确定性的短期影响，但忽略了物业服务是刚性需求，行业发展有一个长长的坡度，并不会像地产开发这样有剧烈的变化。行业发展的关键在于挖潜，从这个角度而言，物业服务企业的价值回归只是个时间问题。

杨曼认为，科技化数字化即是提升物业服务行业发展效能和价值释放的一个重要方式。

她以融创服务自身的数字化实践进行举例。如今的融创服务数字科技中心已达百余人规模，主要负责各个条线的信息化。在实践过程中他们发现，物业服务企业要对整个业务进行一次性的数字化改造并不现实，而是需要在业务发展过程中逐个环节进行数字化改造，在此过程中，技术团队对各个业务会更加了解，也就能够进行更敏捷的开发和应用。

杨曼指出，在数字化落地过程中，还需要匹配项目方案的变化，数字化需要适应场景的变化，对应不同场景使用不同的方案。

此外，融创服务现在要求所有业务都要线上化，数字科技中心引导公司的每一个中心制定相应的数字化KPI，保证整个职能体系的数字化协同发展。

“随着物业服务行业市场化进程的加速，加上数字科技的赋能，未来三五年物业服务行业会有一个巨大的提升，物业服务也会成为社会治理、城市共建的重要参与者。”杨曼如是总结道。

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