澎湃新闻记者 李晓青

10月24日，广东地产商海伦堡旗下的物业公司海悦生活在港交所递交的招股书显示为“失效”。

今年4月23日晚间，海悦生活在港交所递交招股书，农银国际及建银国际为联席保荐人。但在经过六个月之后，其招股书已失效。

根据此前的招股书显示，2018年至2020年，海悦生活的收入为4.17亿元、5.57亿元及6.75亿元。同期的毛利为1.12亿元、1.61亿元及2.07亿元，归属股东净利润为4697万元、7726万元及9794万元。毛利率分别为18.5%、23%及26.4%；净利率分别为20.4%、13.8%及12.9%。

海悦生活的主要收入包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2020年，三项业务的收入占比分别为68%、25.2%及6.8%，毛利率分别为25.2%、42.8%及40.8%。

从收入分部来看，海悦生活的非主业增值服务收益由2018年的0.67亿元增至1.7亿元，营收贡献比由16.2%提升至25.2%；物业管理服务和社区增至服务的收益虽然在逐年增长，但营收贡献比却呈现出逐年降低的趋势。数据显示，物业管理服务营收贡献比由2018年的75.4%，降至2020年的68%，社区增值服务由8.4%降至了6.8%。

2018年-2020年，海悦生活的营收和净利润复合年增长率为17.47%、28.35%；上述期间，海悦生活来自母公司海伦堡的收益占比由16.7%升至28.5%。

海悦生活在2018年-2020年的现金及现金等价物分别为2.4亿元、9687万元、3.7亿元，仅在2019年出现了明显下滑；同期，资产负债率分别为86.8%、68.1%和58.1%。

截至2020年末，海悦生活管理约150个项目分布在57个城市，在管面积约2430万平方米，签约建筑面积约4230万平方米。但是由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积仅为8.3386万平方米，占比0.19%。这也是海悦生活在这三年期间，唯一增加的一个独立第三方签约项目，2020年该第三方签约项目还未产生收益。

由此可见，海悦生活极度依赖其母公司海伦堡。

最初，海悦生活由海伦堡创始人黄炽恒和其子黄博文通过海伦堡集团、广州蕊航、广州增航，间接持股97.4%和2.6%。2019年11月，海悦生活以2000万元出售海伦堡物业的直接控股公司广州增杭3%股权，引入投资人殷明。

2020年2月，海悦生活全资控股的广州海汇以1000万元收购了广州蕊航全部股权；3月份，海悦生活间接收购了宇浩全部股权。同时，海悦生活向黄炽恒和殷明全资控股的离岸公司配发及发行股份，至此，黄炽恒和殷明间接持有海悦生活97%和3%的股权。

海悦生活的母公司海伦堡曾在2018年10月和2019年5月两次向港交所递交招股书，但最终其招股书都以“失效”告终。

海伦堡第二次递交的招股书数据显示，截至2019年12月31日，海伦堡总土地储备面积达2792万平方米，主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的13个省、直辖市的40个城市。

2016-2018年，海伦堡净负债率持续走高，分别为69.4%、83.4%和133.7%。截至2018年底，海伦堡未偿还的借款总额为283.08亿元，拥有现金及现金等价物47.78亿元。

今年9月28日，海伦堡还遭到了国际评级机构穆迪对其评级展望的下调。

穆迪将海伦堡的评级展望由“稳定”下调为“负面”，维持其“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级。穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示：“在充满挑战的经营和融资环境中，负面展望反映了我们对海伦堡中国的流动性缓冲和信贷指标减弱的预期。” 穆迪预计，2021年和2022年，海伦堡中国的年度合同销售额将基本稳定在630亿元至650亿元，高于2020年的650亿元，可以覆盖该公司未来12至18个月内到期的债务和承诺的土地款项。

海外发债方面，海伦堡的境外发债成本较高。

目前其美元债存续规模达7.5亿美元，且两笔美元债均为高息债。2021年3月17日，海伦堡成功定价年内首笔境外高级无抵押债券，规模为2亿美元，期限为两年，票息为11%。另一只存续期内的美元债发行于2019年10月，当前规模5.5亿美元，票息为12.875%，将于2021年10月14日到期。

责任编辑：刘秀浩

校对：徐亦嘉