来源：天津政法报

转自：天津高法

近年来，物业纠纷“井喷式”增长，倒逼基层法院创新多元化解机制，不断强化“诉源治理”。津南区法院打造“多方联动、层层过筛”的“过滤网”，使物业纠纷调处呈现“倒金字塔结构”，将绝大多数案件化解于诉前，并通过完善速裁快审机制，提升审判效率和质量。

物业服务的好坏与群众生活息息相关。物业纠纷牵涉多方面法律和社会问题，已成为城市管理的难点和大众关注的焦点。

“小区卫生做得不好、楼道灯坏了没人修、玻璃破损不给换，物业服务有很多问题，我们不知道该如何举证。”正在和物业公司打官司的刘女士无奈地说道。刘女士提到的“举证难”问题，也引起了津南区法院的重视。

在刘女士一案中，原告某物业公司依据与开发建设单位签订的《前期物业合同》，为双港镇某公寓提供物业服务，被告刘女士是该小区业主。原告主张被告支付2015年9月至2019年8月的物业费。被告辩称，原告物业服务不到位，不同意支付物业费。

法官对原、被告所在小区进行实地考察，并结合同小区其他业主反映的情况，经审理认定原告在对涉案小区服务管理期间，未完全、及时尽到服务义务，没有全面达到合同约定的服务标准，对原告主张的物业费酌减30%。双方均对法官判决表示满意。刘女士在宣判的第二天便将拖欠的物业费补齐，物业公司则表示将提升服务水平，以达到业主满意标准。

该案是两年来津南区法院受理的700余起物业纠纷案件的一个缩影。面对不断增多的物业纠纷案件，津南区法院着力探索纠纷化解新模式、新机制，将物业纠纷作为推进“诉源治理”、创新矛盾纠纷多元化解、案件速裁机制的突破口，运用诉前调解、律师调解等多种方式，打造“多方联动、层层过筛”的“过滤网”，目前已逐步显现治理成效。

专业调解队伍诉前化解纠纷

该院与津南区司法局联合成立诉前调解委员会，针对物业纠纷的特点，建立由5名专职调解员和3名兼职律师组成的调解队伍，专门对物业纠纷进行调解。专职调解员由退休法官和退休教师组成。调解员们发挥专业优势，力争将物业纠纷化解在诉前。对于物业公司与业主共同申请司法确认的，由调解法官及时出具司法确认裁定书。今年以来，该院化解诉前物业纠纷422件，出具司法确认裁定书310份。对于调解不成的案件，人民调解员指导双方填写好相关材料，做好无争议事实记录，为下一步开庭审理做好准备。

信息化手段让诉讼服务更便捷

津南区法院还与各乡镇人民调解组织形成工作机制，指导各调解组织就地化解物业纠纷，力争纠纷“不出社区、不出村落”。

该院开通了在线司法确认审查“绿色通道”，对需要进行司法确认的案件，利用远程视频连线各乡镇人民调解组织，在线询问当事人，确认各项条件均具备之后便可立案、出具司法确认裁定书，为物业公司及业主提供便捷的诉讼服务。

如诉前调解无法达成一致意见，在正式立案后，法官还会继续进行调解。法官会向业主和物业公司释明类似案件判决结果、业主抗辩意见是否是物业纠纷案件审理范围等问题，并实地查看小区现状，力促矛盾调解解决。

“要素式审理”提升审判效率

在审理物业纠纷案件时，津南区法院不断充实完善速裁快审机制，进一步提升审判效率和质量。在案件审理过程中，根据物业公司与业主在庭前填写的要素表，对双方无争议的事实，法官不再进行审理，通过合并法庭调查和法庭辩论环节，减少当事人重复发表意见，直接对争议事实进行审理。同时，法官创新裁判文书格式，采用要素式、令状式以及表格式裁判文书。自该院采用新的审理方式以来，共出具要素式裁判文书207份、表格式判决书2份，平均审限12天。