“物业服务已经不再局限于传统的保安、保洁、保修，目前物业服务发展主要呈现资本助力、科技赋能、增值服务推动的三大特点。”复旦大学中国城镇化研究中心主任张年说道。

11月28日，复旦大学城市发展研究院、复旦大学中国城镇化研究中心发布《2019中国上市物业服务价值创新研究报告》，《报告》显示，物管(物业管理)分拆是后房地产时代的大趋势。未来房地产公司主要盈利点将逐步从传统主业转向为现有存量市场的住户提供增量服务。

《报告》指出，在房地产行业进入存量时代的背景下，庞大的存量房市场为物业管理发展提供了盈利点。随着房地产投资增速回落、房地产销售额下降，中国的房地产行业增速逐步放缓，从黄金时代正步入白银时代。为顺利适应新环境、实现转型，各大房地产商将聚焦点放在了周期性较弱的物业行业，相继分拆自身的物业业务、独立上市，以占得先机，如碧桂园服务、绿城服务等。

数据显示，截至2019年5月，共有12家物业公司于香港上市，2018年便有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务5家上市。今年，滨江服务、奥园健康也成功上市。

张年指出，近年来，我国物业服务行业发生了翻天覆地的变化，同时行业的集中度在不断增加，物业服务在资本力量、科技力量以及增值服务的推动下，物业服务的内涵正在被重新界定。

可以看到的是，目前我国物业行业集中度较低但市场份额正向龙头企业聚集，物业管理行业竞争日益激烈。

《研究报告》指出，由于物业管理长期以来以服务房地产销售为主要目标，存在成本控制力弱、管理费用收取率低、房屋空置率高、管理体系缺乏等问题，行业盈利能力弱，物业管理业务需要更加市场化的商业运作机制来推动行业的整体发展，物业分拆有利于物业行业市场化。

不过，物业公司分拆上市也面临经营压力与挑战。

《报告》显示，目前物业公司分拆上市面临投资者对物业资产和服务价值的质疑；投资者对物业服务企业盈利持续性的质疑；投资者对如何在低成本下提供高质量服务的质疑；投资者对物业企业服务规模性扩张能力的质疑以及投资者对物业服务公司增长模式过度依赖母公司的质疑。

对此，上海市锦天城律师事务所律师、上海市物业管理行业协会法律顾问宋安成指出，对于广大中小物业企业来说，选择上市或分拆上市并不是一种最经济的选择，选择接受已上市物业公司的收购是一种较可行的一种上市方案。一方面可以迅速融入大型物业管理企业，较快提升物业标准化管理水平，另外也可通过收购并购完成自身管理模式升级和企业管理改革；亦可推动基于收购并购的资产证券化方案。

一个有意思的数据显示，家政、养老、教育、旅游等异军突起，成为了增值服务新的增长点。

《研究报告》指出，对比2017年来看，社区商业、社交、健康服务退潮，社区家政、社区养老、社区教育、社区旅游爆发增长，从事该业务的上市公司比重分别增长9.3%、3.3%、2.7%和1.8%。

从物业服务企业的盈利水平来看，2018年毛利率在30%以上的公司比例有所缩小，由2017年的32%缩小到2018年的26%；毛利率在20%以下的公司占比提高，由2017年的38%扩大到2018年的44%，导致行业平均盈利水平下降。

当天，《中国上市物业服务企业价值创新研究报告》公布的中国最具综合竞争力上市物业服务企业十强分别为：绿城服务集团有限公司、彩生活服务集团有限公司、碧桂园服务控股有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司、南都物业服务集团股份有限公司、新城悦控股有限公司、万科企业股份有限公司、金科地产集团股份有限公司、佳兆业物业集团有限公司、龙湖集团控股有限公司。