一

网友传来个宣传页，是有人向他推销美国公寓的，问我能不能投资？我看了看，密密麻麻上千套房子，以纽约华盛顿的居多，反正都是繁荣的大城市。多少钱的都有，高的上百万美元，低的10万拿下。表格做得很详细，从地段户型面积和装修标准一直到最重要的租金和投资回报率都列得很清楚。

咨询者就三个问题，能不能买，买哪套，这回报率是不是真的？

二

我只对北京的房子懂点儿，连外地的都不熟，外国的更是稀里糊涂，只能简单地说几句了。

我觉得他这问题的次序弄反了，应该先问的是这事儿真不真？然后再说能不能买？至于买哪套那更得实地考察了。看表格就能确定动辄几十几百万的投资，那发财是不是也太容易了，请尊重一下资本的专业性好不好？

首先说回报率大概率都是真的，既然人家能弄这么细，那就肯定是不怕你查。但是，在投资中什么最重要？

逻辑，只有讲通了赚钱的逻辑才是投资，否则就是纯粹的跟风投机。也有可能赚到钱，但风险会非常大。那这逻辑的根基是什么？常识，常识最重要，事出反常必有妖。

那看看这个表，所有公寓的投资回报率都很高，低了6%，高的甚至达到20%。那请问了，都知道国际通行的租售比是在200-300之间，也就是3-5%的收益，美国凭什么这么高？

再一点，都知道美国在放水吧？放水放到前几年的利率都接近零了，国债甚至都是负利率了。中国在欧盟就发行了40亿欧元的负利率国债，结果遭到哄抢。说明什么？说明在欧盟已经没有能稳妥收益的理财产品了。

那在这种情况下，市场上竟然存在这回报率如此高的房产投资品，美国人自己为什么不买？是他们傻、瞎，或者是没钱，还是善良？放着家门口20%回报率的产品不买，竟然来抢中国负利率的国债，他们疯了吗？

其次，稍微仔细看看这个表格，为什么收益率会有如此大的差距？要知道这些城市都是繁华大城市，几乎是一个等级。那在中国，同级城市间的租售比是基本相同的，京沪深都是收益率1.5%，二线城市2%，三线2.5%，直到最后的鹤岗等城市达到5%左右。也就是说，资本是会用脚投票的，会闻着利润的味道找过去，那这经济规律在美国为什么就失灵了呢？他们难道不是资本主义了吗？

其中以纽约的几套房为例，看地址都在一条街上，门牌号没差多少，肯定到不了咱们门头沟和西城的距离。这几套房的售价租金各有不同，但收益率却相差50%以上，凭什么？

在北京，同一个板块内或许会因为户型面积装修等原因造成租金收益差距，但绝不可能差这么多。还是这句话，人们是会拿脚投票的，都有脑子，谁也不比谁傻三分钟。

为什么会出现这种数据？因为这数据虽然很可能是真的，但是人家未必把数据给你列全了，相当于隐藏了信息，这并不是骗人，但却足以让人产生误读和误判。

就跟投资比特币似的，如果单把上涨期的数据拿出来，那收益能吓死谁，但暴跌时候的人家不让你看，请问如何判断？

这公寓的列表也一样，有的关键信息没有写。其中最重要的是两项，房产税和物业费。缺乏了这两项最主要的花销，导致后面的回报率就完全不一样了。

三

美国的房产税地球人都知道，税率是公开透明的，大多在1-3%之间，纽约什么的经济发达地区一般是1.5%左右。但是，美国还有个物业费就是很多人所不知道的了。

我在网上看到过很多人的提问：美国有物业公司吗，收物业费吗，不交费会有什么后果吗？

拜托，这种提问题的人都有没有脑子啊？欧美是老牌儿资本主义帝国，中国是后发现代化国家，各种制度都是借鉴的欧美等先发国家。如果人家没有的话，那“物业”这个词是从哪儿来的啊？

这就跟问美国有没有炸鸡可乐披萨饼一样，就差问美国有没有大汽车了。拜托，中国的历史传统是非常悠久，但现代化的东西，大多数都是从欧美引进和借鉴的。太阳底下没有新鲜事儿，美国到现在为止还是个经济大国，中国有的，人家基本上都早就有了。

美国不仅有物业费，而且还非常高昂，高到你无法想象的地步！

这么说吧，在美国百姓的口中，他们有三个很讨厌又惹不起的组织：税务局，警察和HOA（物业）。这三个机构的权力极大，最大的成就是能让你别扭，但你又干不掉人家。

其中税务局相当于强盗，有着超级大的权力，国税局是拥有独立武装的，惹急了能开着坦克来收税。在美国有两项东西躲不开：死亡和纳税。

警察好得多，相当于黑帮，收了保护费之后就提供管理和服务。但你别轻易招惹，按葛优葛大爷的话就是“美国警察可真开枪”。而且人家有历史传统，就是警察内部必须互相包庇，因为这是历史形成的江湖兄弟情义。

HOA就是业委会，非盈利机构，相当于物业公司，只是表面上不赚钱而已，收入也就都可以免税。在美国人眼里，HOA就相当于老妈，就没有她不管的事儿，属于有事儿管事儿，没事儿找事儿型的。

在社区这一亩三分地上，人家拥有着无上的权威，你还不准反抗，因为人家就是家长，或者相当于地方政府，拥有天然的合法性与管理权。只要你按时交钱，那你有事儿人家就帮助，但如果欠费了或者惹麻烦的话，HOA可以分分钟把你轰走，净身出户也不是没可能。

四

知道前些日子美国那个警察上门乱枪打死华裔女博士的事件吗？这件事在中国引发了轩然大波，人们无法理解美国警察和物业竟然能有如此大的权力。但在美国却波澜不惊，几乎就没什么讨论，因为人们都习惯了，都觉得物业和警察是在按法律办事儿，没什么新鲜的。

咱们从后往前捯吧，看看这件事儿的脉络。

先说为什么警察会乱枪打死女博士？很简单，就因为认为她威胁到警察的安全了，所以必须开枪，而且枪枪致命，必须往要害打，最重要的是必须一下子打光所有子弹。

美国是个自治传统非常强的国度，从一开始就是社区各自为政，所以到国体才是联邦制，大伙儿搭帮过日子。但最开始到美国都是什么人？甭管是清教徒、保王党、贵格会还是边区爱尔兰人，反正都是具有冒险精神的人，就是因为活不下去了或者不服管才来的美洲。

那美洲并不是完全的荒无人烟，是有着原住民印第安人的。虽然说和欧洲人比起来很落后，但战斗力也很强，至少单兵作战能力不弱。那来了侵略者就得打呗，谁拳头大谁有理。尤其是在“西进运动”时期，所有的发展都是以两个字为前提的，杀戮。不管谁杀谁，反正都是杀。

都知道美国佬动不动就剥掉印第安人的头皮去换奖金吧？但是为什么要剥头皮呢，割耳朵或砍头不更简单吗？不行，因为这其实最早就是印第安人的习惯，是他们先剥的外来者的头皮，然后美国佬才进行的报复。但剥得更狠了，连浑身的皮都扒，第一任总统华盛顿的靴子，就是用印第安人的整张腿皮做的。据说还是从活人腿上剥的，做工那叫一个地道。

那在这种混乱治安的情况下，警察能怎么执法？毫无疑问，也得是杀，靠武力说话才最管用。因此，美国从一开始就是暴力文化横行，和中国这种乡绅治理熟人社会的传统完全不同。

也就是说，美国最开始的环境太恶劣了，为了生存，警察们必须比罪犯或平民们更凶残，否则活不下去。所以他们才会把自身安全放在第一位，也就会动不动地就把嫌疑人给打死。这在美国早就习以为常了，不算新鲜事儿。只有中国不习惯，所以动不动的老想对着屏幕喊：警察打人喽，曝光他们哦！

然后就得说这华裔女博士为什么会激烈反抗？按说她到美国都20多年了，应该了解美国的法律和习惯，怎么会这么做？

我也不知道，好像没人能说清楚，有的也只能说她是患有精神类疾病。但是不可否认的是，这女人有着极为深刻的中国人思维，也就是动不动就要讲理，而不讲法。比如她要求警察证明自己的身份，不准警察进门，不交物业费什么的，其实都是在讲理。她不认为物业和警察敢把她怎么样，所以才敢动刀轰人。

这些行为在中国是很好使的，只是到了美国这种不讲理的国度就出麻烦了呗。中西思维的碰撞就在于此，无论离开祖国多少年，无论精神是否正常，骨子里还是中国意识，结果被不讲理的美国警察和物业用法律给弄死了。

关键一点来了，就是这女人为什么会这么激动？

因为她的房子没了，被物业给强行拍卖了，如果她没有其他的房子，那面临的就是倾家荡产，露宿街头。这如果是在中国，能不拼命吗？

问题来了，物业拍卖她的房子，也就是业主的房子，难道不需要经过业主同意吗？不需要，连告诉你都不用，只要你欠费达到物业认为的最高限度，那就立刻拍卖不废话，这个房子不属于你了，连对不起都不用说。

五

先说说美国物业的由来吧。

其实很简单，就是大伙儿在一块儿聚居，逐渐的就发现出现了“公地悲剧”。也就是自己家屋里院子里弄得挺好的，但公共设施越来越烂，垃圾没人管，路也没人修什么的。于是大伙儿就协商了，干脆弄个居委会吧，负责公共区域的维护，也作为管理者带领大家爱护社区。

开始这就是个非常松散的组织，有没有的都无所谓。但逐渐的，人们发现越是人多的社区越需要管理，甚至是强制管理，否则大厦和社区很快就乱了套，既不保值，生活质量也受到影响。

于是后来很多项目从开发商开始就成立了业委会，早期买房的就是领头人，之后开发商退出，业主们再自己进行竞选或推举。

到现在为止，美国的三种住宅各有不同的情况，其中独栋别墅（single family house）少部分有业务会，一般也不强行要求加入。因为既然是独栋，那前后左右就都是你的土地，和邻居没什么交集，除了道路等真正的公共设施，还有就是草地有可能让邻居监督，其他需要HoA管理的地方不多。

所以美国人大多数家庭都希望买这种房子，受管制最少，所要缴纳的管理费也就最少。但也未必省钱，因为一切都得自己打理，什么都得自己弄。美国人工费那么贵，一旦需要维护就是个大价钱。但毕竟相对自由，所以仍然是首选。不过据说新冠之后大多数社区也都有HoA了，为了抱团儿防疫。

联排住宅大部分都有HoA，只要有的就必须加入。这种Town house的公共设施中等，和邻居有交集，但算不上太多。因此也相对自由性比较大，是美国人民的次选住宅。

而公寓呢，也就是类似咱们的普通小区，则必须有HOA。不管买房人是否愿意都必须加入，否则就干脆甭在这儿买房，就是这么豪横。

这种公寓HoA的权力是最大的，几乎就是只有你想不到，没有人家管不着的。原因很简答，只要出了你的房门就是公共区域，走廊大堂电梯会所游泳池什么的，全都得有人维护管理。甚至你在屋子里也有可能发出声音被别人听到，那就同样要接受管理。甚至是你在屋里干什么都有可能让人从外边看见，如果HoA认为影响了社区的形象和秩序，那也是要管的。

比如说吧，我一个朋友就因为在阳台上晒被子就被投诉了。HoA立刻上门，告诉他不准有第二次，否则就罚款伺候。还有的是买房时没仔细看入住公约，结果随手买了个窗帘，结果被告知，这个小区只允许挂白色窗帘，稍有色差的就必须经过HoA审核批准，否则不许挂。其他还有什么禁止晚上12点之后回家的，到了节假日必须参与社区活动的，不允许养宠物的，甚至是不许吃臭豆腐螺蛳粉的，稀奇古怪，无所不有。

那问题来了，HoA为什么要管的这么细？原因只有一个，这是大多数业主的投票结果，他们的终极目的就是维护小区的房子升值，至少是不贬值。任何他们认为会影响房价的行为，都会被干预。

六

有个说法是只要是华人多的地方，HoA的事儿就多，似乎这些规矩就是针对华裔制定的，显得华人特没有公德似的。其实不是，正好弄反了。是因为华人只有有钱人才会买房，而且不会购买黑人或墨西哥人聚集区，容易受歧视和安全没保障。所以华人只要是买房都会买在档次较高的社区，那自然就是维护得好也规矩多了。这就是投资观念，全世界有点儿钱的都一样，都不愿意资产贬值。

但是，很多华裔毕竟有在大陆的生活经验，怀着一颗中国心，所以经常有理解不了美国方式的地方。简单说就是不接受管制，也不认为会有多大的后果。这次这个华裔女博士之所以被杀，大概率就是这个原因。

按照报道，这女人2018年时花40多万美元买下的这套公寓，价格很贵了，肯定是高档小区，那物业费就一定贵，管理也一定严格。

她未必是一上来就不想交物业费的，只是稀里糊涂的就签了字。一堆文件呢，都是买房必须签的，当地人都弄不明白，一个普通人能有多少经验？签字之后发现了不对劲的地方，因为约定说了，必须接受HoA的管理，而且不许退出，还不准以任何民事诉讼去起诉HoA。也就是说，物业公司比政府都牛叉，你只能接受管理，谈不上跟人家聊什么权利义务。

当然，这也都无所谓，既然大家都这么做就随大溜呗。只要是管理的好就行，反正是投资，能赚钱才是第一位的。

但是，问题很可能就出现在这赚钱上。因为既然是投资，那除了升值之外，还有一个重要的来钱途径，出租。而在美国的很多公寓中都有明文约定，出租率是受到严格限制的。也就是说，在某个时间段之内，由HoA来控制出租房的数量，让你租你才能租，否则就必须空着。

这肯定是自住型业主们的约定了，因为谁都知道租户多了就会加大设施的维护难度，也显得社区混乱，所以必须减少出租率。

这对自住型业主无所谓，但对于买了房就想出租的就不友好了。明明是我的房子，但却不能由我做主，还有法律吗，还有王法吗？不是说私有产权神圣不可侵犯吗，tmd公平在哪里？

但这就是社区的王法，HoA就是法律，人家就是说了算，你能咋地吧？告诉你，不仅想出租就得排队，而且租期还有限制，有的是不准短租，有的是不准长租。因为排队的人太多，必须让大家公平的都有希望轮到，所以很可能是只批准你租半年一年，然后就得把租户轰走把指标让出来，你再接着去排队。就这么霸道，HoA就是法律，不服的话你可以卖了房滚蛋。

这种事儿在中国是不可能发生的。这物业简直是反了，分不清谁是业主谁是服务生了。我自己的房子，想住就住想租就租，这又不是公租房，你管得着吗？

但这是美国啊，一个讲究自治的国度。你如果不服，可以在下次业主大会上提出诉求，只要是赞同你提案的达到票数比例就可以改，但在此之前，你必须少数服从多数。

所以，估计就是因为这个，这华裔女博士就和HoA发生矛盾了，也就停止了缴纳物业费，一停就是三年多。

七

不交物业费，在中国是个太正常不过的事情了，甭说我不满意你的服务和规定了，就算是挑不出毛病来，我就是不想交又怎么了，有种你咬我啊？谁怕谁啊！

但这里是美国啊，HoA是具有留置权的，有的甚至是拥有Super超级留置权。也就是一旦认为你欠费了，那物业就有权收走你的房子进行拍卖，用拍卖款来弥补欠费。

当然，这拍卖的并不是产权，而是一定时期之内的留置权。比如女博士这套房50万买的吧，首付12万，贷款38万。虽然现在升值到60万了，但你欠费达到3万多，那我们就以3万多来拍卖，卖的或是两年或是五年八年的留置权，在此期限内，这套房归别人了。如果你想把房子要回来，可以打官司，当然就得多花钱了。如果到了这几年之后你没有赎回，对不起，这套房归竞买人了。

那这贷款呢，当然也由竞买人来归还了。之所以这次的事情没听说银行提出异议，那就说明银行没损失，反正谁还贷款都行，人家管不着。这就是拥有超级留置权的牛叉之处，只要你胆敢欠费，那物业HoA就有权不经过你的同意而拍卖，卖多少钱都行，法院一定不干预。

HoA虽然是个非盈利组织，业委会主任也是兼职竞选的，账务什么的也得公开接受查询。但是，如果是个大社区，是否有什么猫儿腻就看是否能被查出来了。一般这种事儿不多见，毕竟愿意监督找茬儿的人多。很多时候还真没什么猫腻，物业就是故意卖低价的，就是要给其他业主以警示，得罪了我们没有好下场，再敢欠费就是同等后果。

于是这女博士的房子就被卖掉了呗，仅仅3.5万美元，价值60万的公寓没了。之前所投入的十多万首付，后续还的月供，升值的十万美元都没了，搁谁能不崩溃？

当然这事儿也有些蹊跷之处，按道理，HoA要进行拍卖，一般都是等房子里没人的时候，这样好处理。但这女人是怎么进去的？有点儿怪，有可能是强行闯入的，所以物业让警察来清场了。

女人心里知道，一旦自己离开了房子，那就意味着再也回不来了，20多万美元的损失啊。所以她做出了不太理智的行为，以至于被乱枪打死。

八

不知大家注意到了没有，这女人是2018年买的房，总价不到50万美元。仅仅3年多过去，物业费高达3万多美金，折合每年快1万了，是不是太贵了？

这就是美国HoA的牛叉之处，想收多少收多少，只要业主们同意就行。反正账目都是公开的，大家可以查。如果认为哪项不合理，在明年去掉就行了。但如果说大家都同意，或者说大部分业主都同意，那以后就必须交钱，甭废话。所以，美国的物业费通常都在房子总价的1-2%。50万美元，每年物业费5000-1万。

当然，之所以这么贵，除了美国人工成本高之外，还有就是公寓的设施多，而且都是免费的。这和中国不一样，中国就算是小区里有游泳池健身房会所什么的，通常都是要单交会费等费用的。而美国不是，所有都含在物业费里，用不用是你自己的事儿。

但这也确实是够高的。比较一下吧，北京房子的平均中位数是600万，1-2%就是6-12万。哇塞，普通人一年工资啊。基本上一个人的工资就都交物业费了，能行吗？你能接受吗？

其实美国也是这样的，很多业主也觉得贵。50万的房，每年就是5000-1万美元，很贵了。但大家都没辙，为了房子保值升值，忍就忍了吧。

九

那回到最开始的那个列表，公寓的租金回报率达到6%还高吗？

房产税1.5%，物业费1.5%，这就是3%，再加上日常维修费什么的，能剩下3%很不容易的。太阳底下没有新鲜事儿的，美国人不傻，有钱人更不是大傻逼，如果真有这种稳赚不赔的买卖早就投资了，不会把机会留给他们很歧视的中国人。

何况租金6%还是理想值，如果是两年才让租一年呢？这年化收益率可就减半了，每年3%，那减去3%的房产税 物业费，直接收益归零，这还折腾个屁啊？

当然，既然租金收得少，那就意味着稳定，这个社区或许管理得好，那升值就高。这就可能是女博士的这种公寓，管理严格升值好，不到4年就涨出来10万美金，比租金划算。反正怎么都是取舍，看自己注重什么了。

但问题还有，这列表中不是还有20%租金回报的吗？就算是两年租一年都10%，减去3%还7%呢，怎么解释？

非常好解释，既然是租金收益高，那就一定是升值慢呗。而且这就牵扯到另一项隐形成本，维护费。

中国之所以有公共维修基金，其实就是参照的欧美等国的经验。房子老了就会有大项的维护，那钱从哪儿来？或是有维修基金，或是就得大伙儿凑。

既然租金高，那就说明房子老了涨得慢，也或许就是房子出现重大的隐患了，外表看不出来，但谁接盘就有可能得掏一大笔维修经费。谁都不傻，买这种房自然就得把维修费省出来，所以房价低就显得租金高了。

还记得去年美国迈阿密的公寓倒塌事故吗？100多人遇难的那个。那其实就是很典型的维护不到位。其实好几年前HoA就发现了隐患，但是维修费太高，100多户业主达不成统一意见，于是就拖了下来，最终拖成了倒塌。

维护费多少钱？竟然能让业主们付出生命的代价。从公布的数字看是每户10万美金，和100万一套的房价比起来也不算太高。但人们都是有侥幸心理的，都幻想的是能凑合就凑合，最好是不掏钱或者让别人多掏钱。比如卖出去不就得了，让新业主承担维护费。

但谁都不傻，自从房屋安全等级测试之后，买房人知道了房子的隐患，所以房价下跌严重。那业主们就更不愿意多掏钱了，于是就是连续n多年的扯皮，连业委会主任都被迫辞职了也没结果，眼睁睁的发生了悲剧。

如果是强势的HoA，组织能力强的，那可以在征得大多数业主同意的情况下，先贷款把房子修了，然后再向各家收钱。但如果是业务会主任没这能力，就只能是拖着了，结局虽然没人想看到，但就是发生了。

也就是说，这种房子因为存在隐患，或者是有重要设施损毁，总之都是需要业主们凑大钱维修，所以房价涨不上去。房价低就显得租金高，其实都是背着抱着一边沉。

十

好了，就到这里吧。没想表达什么，我知道中国有很多的业主不愿意交物业费，所以也并没想鼓吹物业的作用。只是摆出这个事实而已，美国的物业制度并不怎么样，这么高的费用谁交着都心疼。

而且也别相信什么“私有产权神圣而不可侵犯”，扯淡，前提是你得有钱有能力保护自己的财产，否则国王虽然不能进，但物业公司可以让警察拿着枪进。

美国是赤裸裸的资本主义社会，一切向钱看，业主的一切行为都是为了房子升值，和咱们房住不炒的理念不一样。

不多说了，仅供参考。