一、选择物业服务好的小区

一般就是选择大的品牌开发商的开发项目，品牌开发商为了保证品牌形象，促进后续开发项目的销售，往往自己建立起比较好的物业服务企业，通过在购房时与全体业主签字《前期物业服务合同》来指定自己的物业企业提供服务。选择了这些开发商的楼盘，也就意味着后期物业服务得到保障。比如，相对大众化的万科、走品质化路线的绿城（笔者与此二企业无任何的经济往来，纯个人经验总结），多年来的口碑相对不错，应该优先考虑。而且，大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施也很完备，小区规划更加合理，在房市下行期间其搞风险能力大，一般不会出现烂尾情况。当然此类小区的购置价格高，物业费用也高，居住成本相对较高，不太适合工薪阶层。

当然，还有一种物业服务较好的房子多年来常被人忽略，那就是单位房。过去很长一段时间，我国实行的是单位管一切，很多机关事业单位和大型企业会修建家属楼。这类小区中，有一些单位性质较高、效益较好的单位，会自行提供物业服务或者无偿地向物业服务单位进行补贴，对于物业管控水平较高，所以此类小区物业费虽然较低但服务却很好。不过需要指出的是，随着国家强制要求国有企业对于三供一业进行社会化移交，此类小区未来物业面临着很大不确定性，部分小区可能要面临物业水平下降的风险。

三、注重挖掘小区的商业价值

按照《物权法》、《物业管理条例》等法律的规定，小区内很多的商业利益是应该归全体业主共有的，应该充分地挖掘，并用于小区的建设和改善。

《物业管理条例》

第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第四十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十三条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

业主大会可以按照法律规定，充分挖掘小区物业共用部位、共用设施设备、物业用房的商业价值，通过出租、广告、车位租赁费等方法，为小区创造公共收入。这些收入可以很大程度上用于小区公共服务的维护，甚至有的小区每年还会用这些收入给业主分红。

四、谨慎使用消极权利

有的小区因为业主组织不起来，业主在发现物业服务存在问题后，就通过不交费来消极抵抗物业公司。但是在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费诉讼，物业公司大多能提供出提供物业服务的证据，而业主提供的服务不达标证据往往不充分。司法实践中，只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院往往就会判业主败诉。

当然，实践中由于业主众多，而物业诉讼成本较高，一些小的物业公司会主动撤出物业服务的情况。这之后，如果小区业主仍然组织不起来，那此类小区就要类似于老小区被社区托底接收，或者彻底无物业，业主生活品质和房屋价值会受到极大影响，其实业主仍然是受损失的一方。

以上是本人对于物业问题多年来的经验总结，如果能给大家一些有益的参考意见，那就非常欣慰了。欢迎大家讨论指正。

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