第一次房改：1981年

邓小平于1980年4月提出住房制度改革，也就是住房往商品化，在1981年提出职工购房三三制，职工可以总价的三分之一来购买。

第二次房改：1990年

1990年取消了原有职工购房的三三制，需要全额支付房款才能拥有产权。

第三次房改：1994年

1994年国家建立了住房公积金制度，为住房商品化提供了良性土壤。

第四次房改：1998年

在1998年中央在住房制度方面又进行了进一步的深化和建设，取消了福利分房，住房采用市场定价，全面商品化。

物业管理公司起源于英国，主要是为包租婆规范管理租户服务。而我国物业公司兴起是伴随着1998年第四次房改政策落地同步引进的，以前的物业功能全部由单位承担，1997年香港回归后，以李嘉诚为代表的财团进入大陆投资房地产，同时将香港的物业制度引进，一直延用至今，其它房地产公司效仿。

一、物业公司为包租婆承担管理的责任至今一点都没有改变，原来的包租婆变成了开发商，原来的租户变成了现在的业主。

二、由于我国房地产行业起步晚，也没有专门的物业服务公司，开发商凭借着占地为王，先入为主的优势，自己设立了物业公司，自主管理开发的楼盘。

三、由于物业的宗旨是为开发商盈利，并不是以服务业主为目的，所以开发楼盘时就设置了多处环节，为以后的管理埋下伏笔。

一、水电暖材料不计入楼盘销售成本

开发商销售的楼盘价格并不含有入户前的水电暖材料费（水材料：城市水网~小区管道~增压泵房~入户表；电材料：城市电网~小区箱变~配电室~入户电表；暖材料：采暖锅炉~管道~入户计量表），水电暖属于开发商的资产。

二、限制用户购买水电量

由于自来水和供电局不对个人提供单表服务，有物业统一收缴后结算，这就使的用户很被动，达不到物业的意愿，就限制用户购买水电量来惩罚（比如每天只能买10度电，1方水）

三、暖气不达标

冬季取暖是关乎居民的一大问题，但是由于暖的资产归开发商，并没有接入市政，不达标，是经常的事，国家要求室内不低于18摄氏度，物业是中午最热的时候来测量温度（你要不认同，他们会夜里12点来敲门测量，直到你认同为止）。

四、占用公共资源增加营收

现在的小区普遍是高层，每个单元几乎都是两部电梯，一部电梯安装两块广告牌，每年的收入大概是5000元左右。地下停车场，小区道闸都是广告位，甚至闲置地库出口引进洗车房，将公共空地出租车位。

五、套取维修基金

维修基金是一大笔闲置财富，有房管局管控，物业为了套取这部分资金，想出各种方法，比如小区增加/更换监控设备；设置电梯频繁出现故障，用报修单更换电梯附件；频繁故意超压水管道破损，统一更换管网。

六、物业支出不透明

物业费是由当地物价局进行价格指导，但是大部分物业不对外公示支出明细，未达到一定数量的人员，还无权要求物业出示支出明细。

七、违法收集业主信息

物业为了管理方便，以办门禁卡为由收集房主信息包括姓名，电话，详细住址，身份证照片，然后将信息出卖给装修公司。后期又收集生物识别，人脸信息，同时还要户口页拍照留存，不然门禁不能用，个人信息在物业暴露无遗，通过大数据对业主进行遴选。

一、物业公司的管理意识强于服务意识

从名字上就能看出，是管理公司而不是服务公司，再加上隶属地产公司，一些设备资产还属于地产商，所以他们觉得物业才是小区的主人。

二、法律资源不对等

住户与物业有纠葛后，只能以拒交物业费来抗议，而物业可以断水断电来要挟，如果通过法律途径来解决，个人又没有这么大的精力，起诉需要一天的时间，工资损失也许就抵过那点损失，而物业有自己的法律顾问，和专人应对起诉。

三、城市化进程中，公共服务没跟上

房产商品化后，人们集中居住，公共安全上升到了一定要求，消防，电力，电梯，安监都需要专人维护和运营，但是政府又没有增加这部分人员，只能是监管，物业也就成了具体实施人员，消防巡检，安全监控，电梯维保，水电代收，甚至接纳街道的一些任务，疫情期间网格化管理，配合派出所人员排查等。

物业成了政府部门和底层的一个纽带，政府默认了物业具体的管理，但是相关法律又没跟上，致使出现矛盾后都没有一个具体的裁决部门，房管局的物管科也只是监督功能，没有具体的惩罚措施，游走于三不管地界的物业真成了一块狗皮膏药。

让物业公司真正走到服务的道路上来，需要取消物业自行收费，最主要的就是水电暖的收费，全部接入市政，账务及时公开，政府不再只是监管职能，要有处罚权，同时业主也要提高自身素质，有纠纷不再以拒交物业费来抗拒，拿起法律武器捍卫自己的权利。

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