谁曾想到，遭遇新冠肺炎疫情影响的2020年，物业板块竟然迎来上市大潮。

随着建发物业选择于2020年最后一天以介绍方式登陆资本市场，今年物业公司上市潮也正式收官。据新京报记者统计，2020年，共有17家物业公司成功上市，远超2019年的12家，创下了物业上市以来的最高峰。截至目前，共有38家左右的物业公司登陆港股市场，3家左右企业登陆A股。不止如此，仍有数十家物业公司已经启动或正在研究上市计划，预计即将到来的2021年，仍是物业公司上市大年。

纵观今年的物业上市，除了规模之大外，还呈现出股价回调、收并购风起、多元拓展业务边界、市值分化等特征。随着入局者增多，物业行业的竞争也将加剧，头部效应也将会表现愈加明显。

17家物业公司登陆港交所，四季度达11家

据新京报统计，今年共有17家物业公司上市，分别为兴联物业、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业。

从上市时间节点来看，上半年仅3家物业公司上市，下半年上市数量达到14家，尤其是四季度，迎来峰值，物业公司上市数量为11家。10月份，卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活等四家物业公司上市。11月份，金科服务、融创服务先后上市。12月初，恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业上市。

四季度引发物业上市狂潮背后的原因与地产主业融资收紧不无关系。中信证券研报称，“三道红线”之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物业板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和。

此外，从上市物业公司规模来看，既有市值低于10亿港元的小物业公司，也有诸如恒大、华润、融创、金科、世茂等大房企分拆物业板块上市的现象。如今，TOP10的房企中，仅剩万科和龙湖未分拆物业上市。

从布局物业类型来看，除了常见的住宅物业管理的企业外，还有业务涵盖购物中心、写字楼等商管业务的物业公司，诸如华润万象生活、合景悠活、卓越商企、金融街物业。值得关注的是，相比于其他不少物业公司出现新股认购不足、频频破发的现象，华润万象生活股价逆势大涨，上市首日股价高开，较招股价22.3港元上涨38.12%。

分析人士表示，从业务赛道上看，市场给予商管物管等非住宅物业更高的认可，如华润万象生活、宝龙商业拥有商业运营及商管，更具稀缺性。

新股破发、股价下跌，物业股回调

就今年物业公司上市呈现的特征来说，出现了认购不足、新股破发等特点，整体物业股也出现股价回调现象。

今年是特殊的一年，物业股走出了一条跌宕起伏的线路，年初在疫情防控下，物业股走出一波上涨行情，并创下了自上市以来的股价新高。但是8月份以来，物业板块股价呈现持续下探趋势。尤其是四季度庞大的新股发行规模，更是诱发了物业板块调整，老股股价下降、新股频频破发。

诸如10月份上市的3家物业新股，接连遭遇破发状况，其中第一服务上市首日开盘价较发行价下跌16.67%，世茂服务开盘价较发行价下跌4.82%，合景悠活开盘报价6.48港元，较发行价跌幅达17.87%。

根据克而瑞统计数据显示，今年9月-11月份，30家上市物业企业股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大，为40.3%；金融街服务其次，为40%；中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅超过30%。11月份，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

对于这一轮物业板块股价回调，业内人士认为，主要原因在于，目前多数个股估值处于高位,叠加同质化新股大量上市,市场供给大幅增加，导致板块整体估值中枢下行。华泰证券研报称，预计明年仍将有众多物业公司申请上市，这可能也是中报季后物业板块出现调整的原因。

最高市值超1500亿港元，分化明显

实际上，早在2014年，彩生活上市，拉开物业公司登陆资本市场的大幕。进入2019年、2020年，物业公司掀起上市热潮。截至目前，已经有超过40家物业公司登陆资本市场，其中有38家左右的物业公司登陆港股市场，3家左右登陆A股。

随着房地产逐渐进入存量时代，物业管理的价值也获得认可，进入一个巨大的蓝海市场，尤其是疫情期间，社区在防疫第一线中发挥了关键作用，使得物业的价值进一步凸显，刺激众多企业进入上市赛道分食资本盛宴。

中国指数研究院统计数据显示，截至2020年12月3日，港股上市企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市企业总市值达353亿元，较年初增长21%。据新京报记者统计，截至12月30日，37家港股上市物业公司，总市值超过七千亿港元。

港交所上市物业公司市值一览

说明：数据来源于wind，截至2020年12月30日股市收盘。

不过，当下分化已经明显出现。目前国内物企市值规模分为多个档次，且出现断档现象。第一档是碧桂园服务，截至12月30日收盘，市值达1504.31亿港元；第二档是恒大物业和华润万象生活，市值在500亿-1000亿港元之间；第三档是融创服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、中海物业等，市值在100亿-500亿港元之间；最后是市值在100亿元以下的物业公司。

同时分化的还有规模，依靠管理母公司的开发物业，不少物业公司拥有规模较大在管面积，目前，超过10家物业公司在管面积达到1亿平方米以上，包括碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、保利物业、绿城服务、融创服务、招商积余、华润万象生活、中海物业、金科服务等。

规模之下，收并购风起

除了上市潮之外，物业公司还在并购整合上按下加速键。今年物业公司之间收并购案例多达数十例，远超以往，物业并购风起。

据克而瑞统计数据显示，仅11月份，50家物业公司共计新增拓展304个项目，相比上月增加32个，同比增长11.76%。其中，新拓项目20个以上的企业有2家，分别是蓝光嘉宝服务、世茂服务；新拓项目介于10-20个企业共6家，其余大部分企业投拓项目集中在10个以内。具体来看，11月蓝光嘉宝服务在十个省份新获取24个项目，新增市场合约237万平方米。11月建业新生活新增投拓合约面积152万平方米，共外拓8个项目。此外，世茂服务10-11月新增第三方服务合约79个，覆盖上海、南京、福州、深圳、广州等城市。

对于物业行业的发展，随着大幅扩容，在机构看来，规模竞争仍将持续一段时间，头部效应也将会表现愈加明显。兴业证券研报称，高成长高确定性是物业板块的主旋律，物业管理行业受益于4大规模红利，包括房地产行业集中带来的物管行业集中度提升、资产证券化加速行业收并购、从住宅物管向多元物业拓展、上下游拓展增值服务，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

多元拓展业务边界，城市服务受宠

值得关注的是，和以往主要聚焦于住宅物业不同，今年物业公司管理的业态也逐渐丰富，延伸至多个业态及领域，诸如商业、写字楼、学校、园区、交通枢纽甚至是城市服务等。

据克而瑞统计数据显示，11月，新增拓展项目中，仅41.57%拓展物业为住宅业态，其余为非住宅业态。诸如恒大物业，获取石门国际家居博览中心前期物业服务，雅生活进驻广州市番禺区老干部活动中心，保利物业衡水市博物馆物业管理服务采购项目，新大正获取苏南硕放国际机场保洁服务等。

此外，包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务、保利物业等在内的多家物业公司也在加速布局城市服务这条新赛道，比如，万科物业接管横琴、鼓浪屿，保利物业接管西塘，这些物业公司正逐渐从单一的社区管理转变为为城市提供服务。

值得一提的是，政策层面也为物业公司拓宽服务边界提供支持。12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，其中提到“推动物业企业大力发展线上线下服务业”，“加快建设城市运行管理服务平台，推进城市治理‘一网统管’”。华泰证券认为，预计在政策支持下，物管企业对于服务边界和智慧化能力的探索将会进一步加强，业主增值服务种类或将日趋丰富、营收占比或将持续提升，头部企业城市服务项目或将快速放量。

尽管诸如城市服务这类新的业务并无明确的盈利模式，但是对于仍处于规模扩张阶段的物业行业来说，率先布局能够抢占发展先机，赢得更多先发优势。

明年物业上市潮或将延续

对于马上到来的2021年来说，物业上市潮大概率仍将延续。

据中国指数研究院统计数据显示，目前有20家左右物业企业在准备上市进程中。公开信息显示，12月31日，荣盛发展分拆的荣万家启动全球招股；宋都服务也启动招股，并预计2021年1月8日上市。

此外，禹洲集团旗下的禹佳生活服务已经在港交所披露了招股书，星盛商业也二度递表，迪马股份也发公告称将分拆物业东原澄方在港交所上市。同时，市场传闻，阳光城、龙光集团也有分拆物业上市的打算。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来1-2年，物业板块将释放出千亿级市场增量。这是临近年底越来越清晰的一个增长极，也是房企金融战略的一个富有启发意义的角度。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 李世辉