2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。

各位嘉宾及线上的朋友们，下午好，下面我来发布《2022中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。我将从资本表现、经营业绩和发展研判等三个方面进行解读。

（一）资本表现：市场估值整体回落，优质标的价值彰显

截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年5月13日下降到4464.9亿港元。2021年一季度，港股物业服务板块与恒生指数波动相对接近，在2021年二季度超过恒生指数增长幅度，在年中达到阶段性的高点。但2021年6月底出现拐点之后，恒生指数和物业公司股价一路下挫，二者走势形成的剪刀差逐步扩大，在2022年2月后加速下跌，3-4月跌幅收窄，但仍没有改变下降趋势。与房地产板块相比，物业服务板块走势也比较弱。

从市盈率水平来看，2021年上半年，物业板块整体估值水平较高，市盈率均值最高达到41.3倍。但接下来回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。截至2022年5月13日，港股物业服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平（9.1倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。其中，奥克斯国际、力高健康生活、华润万象生活的市盈率目前仍然较高，超过了40倍，市盈率排名前十的公司均值为30.3倍。自2021年初以来，第一服务控股、中海物业和建发物业实现了市盈率正增长，涨幅分别达到49.2%、25.4%和0.8%。

从资本市场整体表现来看，2021年至今物业服务上市公司先扬后抑，市值、股价、市盈率从年中开始，进入下降通道，新股发行也出现大面积破发。究其原因，可以从三方面考虑：

（1）前期高增长带来内在调整需求

港股物业板块已实现了较长时间快速增长，积累了大量获利盘，自身存在较大回调压力。

（2）外部环境影响

受全球疫情、俄乌冲突以及中美博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内经济增长态势受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业板块在大盘整体带动下进入下降通道。

（3）部分关联企业影响

部分房地产企业为解”燃眉之急“，让物业公司为其“输血”，为物业上市公司带来隐患，在一定程度上打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延，使物业板块加速探底。

尽管物业板块整体低迷，但也应看到，仍然有不少优质物业公司经受住了考验，表现可圈可点。简言之：稳健关联企业护航，自身高质量增长，铸就坚如磐石高价值公司。如中海物业、和泓服务、奥克斯国际、滨江服务和建发物业等。

（二）经营业绩：规模与效率齐飞，财富创造后劲充足

从企业的财务数据和经营业绩来看，2021年全年，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。从在管面积排名前十的上市公司来看，从整体的存量来看，有的主要来自关联方面积，如中海物业和融创服务，来自关联公司的面积比例分别为72.4%、62.88%；有的企业，比如碧桂园服务，第三方拓展和承接关联公司双轮驱动，基本是1：1的比例。第三，比如雅生活服务、保利物业、世茂服务等，主要通过市场化手段拓展在管面积，来自第三方的管理面积占比分别为82.4%、60.0%和75.8%。但是，目前关联方占比比较大的企业，也在积极进行外拓，如中海物业，2021年全年新增项目中，来自关联公司的面积为2000万平米，占比34.2%；来自第三方的面积为5000万平米，占比为65.8%。总体来看，物业上市公司第三方拓展面积占比平均达到了57.1%，较上年度增加10.3个百分点。

在过去的一年中，资本市场最大的亮点就是并购，并购市场呈现如下特点：第一，并购事件和金额再创新高，2021年全年，已披露的并购交易数量约71笔，涉及交易金额约333.3亿元，刷新历史记录；第二，优质标的众多。第三，估值回归理性，平均市盈率12倍。2021年，物业服务上市公司营收均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。营收破百亿的公司有4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。从收入构成看，多种经营收入占比平均约四成。其中，占比超过50%的公司目前有14家。

2021年物业上市公司的多种经营收入均值为14.0亿元，同比大幅增长55.5%。其中，社区增值服务收入均值达到6.2亿元，大幅增长68.6%。同时，企业走出社区，走向城市。例如，2021 年碧桂园服务城市服务收入 45.3 亿元，占营业收入的 15.7%，同比增速高达412.3%；保利物业城市服务收入19.62亿元，占营收 13.6%，同比增长 81.8%。

2021年全年，上市物业公司毛利润均值9.1亿元，同比增长44.1%，净利润均值4.5亿元，同比大涨50.1%。毛利率均值和净利率均值分别为29.1%和13.2%。其中，基础服务毛利率均值为24.1%，多种经营毛利率均值达到35.6%。

物业上市公司的储备面积均值为5800万平方米，同比增长24.0%，储备面积占在管面积均值的53%。储备面积排名前十的企业均值达到2.05亿平方米，是全部上市公司均值的3.4倍。其中，绿城服务、新城悦服务、建业新生活等3家企业的储备面积和在管面积相当，企业的在管规模翻倍式增长指日可待。

物业上市公司的净资产收益率由2020年的41.2%下降到20.8%，但仍高于恒生指数成分股14.5%的均值 。投入资本回报率（ROIC）由26.4%降低到20.0%，但仍保持着高于15%的水平，且显著高于香港市场平均水平。

（三）发展研判：行业发展基础扎实，创新业务有望突破，资本市场期待价值回归

通过上面两个部分的讲述，我们可以看到：一、物业板块超跌严重，甚至比地产板块跌得都要狠；市盈率已经跌回到2018年11月，当时的营收均值只有现在的三分之二，净利润均值只有现在的60%，每股收益只有现在的一半。

同时，板块的基本面又一如既往得好：各项经营指标基本都保持了40%以上的增长。经过两年多的疫情考验，物业公司也充分彰显出自身的民生属性，行业价值达到了新的高度。

除了基本面向好之外，我们还有多项业务正在进行，围绕平台经济、非住宅业务和城市服务三大业务方向，期待更大的突破与快速发展，届时，行业的想象空间将不再是想象，而是扎扎实实的业绩和增长。 基本面好、发展前景大概率兑现、超跌严重，我们有理由相信，物业依然是好行业，资本价值理应向上回归！