没有物业没人管，有了物业还是卫生差，治安差，居民不满意不缴物业费……随着经济社会发展，居民对于物业管理服务水平的要求越来越高，然而，老旧小区因物业纠纷投诉却逐年上升。

面对僵局甚至是激烈冲突的局面，老旧小区的基层治理难题该如何破解？这成了政府不得不面对的城市治理课题。

近日，烟台市的大海阳社区趟出了一条新路，给全省的老旧小区的物业管理课题带来了启发和借鉴。

问题一：老旧小区遇到哪些难题？

大海阳社区是个开放式的老旧小区，有152栋楼四个区片。

以前，通过小区所在的毓璜顶街道购买服务，由一家物业公司为社区安排4名保洁员。可是，除了简单的卫生清扫，基本谈不上“物业服务”。还曾出现过保洁员因拖欠工资而“罢工”的情况。

其实，大海阳社区过去所面临的这种状况和很多老旧小区差不多。

记者了解到，老旧小区无人管理，卫生混乱，治安差，不交物业费的情况很是常见。

如今，借着老旧小区改造的时机，有的地方政府对老旧小区指定物业公司，并进行补贴。

即使如此，已经习惯了几十年不交物业费的居民，心里仍有抵触。第二年、第三年，政府补贴依次降低直到第四年完全由居民承担。对于收费居民是否接受是个非常现实的大问题。

虽然老旧小区比新小区收费低，但是供水、供电、供暖、卫生、安保等这方面的问题却更多。过了补贴期，业主跟物业的关系能否经受住考验，也是个未知数。

这种紧张关系，说到底是一种利益冲突。

问题二：物业公司是如何成立的？

老物业公司不给力，小区问题不断，社区居民就得想办法。

5月7日，由社区居民自发建立的物业公司——壹家物业公司成立了。据了解，这也是省内首家“群众入股、共享福利”的新型物业公司。

壹家物业就是由社区内具有一定威信的10名社区网格长（8名党员，2名群众）共同出资注册成立。张均伟是大海阳社区的党员，也是一名网格长。他被推选为物业公司的法人代表兼总经理。

大海阳社区党委书记、居委会主任冷晓燕告诉记者，公司的股东、管理人员都是社区居民，物业公司和社区的目的是一致的，就是提升社区的人居环境。

在这个共同目的下，业主跟物业是在同一条船上，原来物业公司和社区居民剑拔弩张的紧张对立关系也没有了。

问题三：物业公司从哪里弄钱？

社区居民成立了自己的物业管理公司，那么它又是如何运转的呢？

第一就是资金来源的问题。

物业公司成立后，大海阳社区所在的毓璜顶街道重新与壹家物业签订了购买服务合同。

有了钱也不能乱花。物业公司建立了严格的公司规章制度。为了整治小区卫生环境，壹家物业重新选聘了4名保洁员，保洁员的工作时间从以前的每天清扫4-5个小时增加到了全天正常工作时间上岗。

大海阳壹家物业的设立，在筹备之初就带有鲜明的公益属性，而弱化了公司的营利属性。按照公司章程，每年利润的30%要用于社区公益事业，如困难群众救助、公共设施维护等。

据介绍，物业公司开始的一两年内微利运行，这也是社区和公司股东的一致预期。作为物业公司总经理，张均伟还没有开始拿工资，“我们几个股东商量，把工资定在500到1000元。”

而对于未来的公司分红，大海阳社区有个先例可作参考：2019年9月，为了解决辖区孩子吃饭、看护和接送的问题，大海阳社区居民自愿入股成立了“壹家小饭堂”。40个股东，每人出资2000元，到当年12月底每人分红80元。虽然分红不多，但是通过这种组织发动群众出资，兴办社区型合作社的股份制形式，解决了社区几十个孩子的托管难题。

问题四：物业公司未来怎么发展？

别看这是一家社区居民成立的物业公司，人家也是名副其实的股份有限公司，也有长远的打算。

冷晓燕说，等新物业得到居民认可之后，再根据群众的需求，在充分征求群众意见的基础上，稳妥地增加其它服务事项，如楼洞卫生清扫、壹家生活社区厨坊的代送餐、安全维修等。最终，小区还要实行封闭化管理，配备门卫和保安等，逐步走向专业化，实现正规、完备的物业服务。

“只要社区卫生环境搞好了，我们设立公司的初衷就达到了。”壹家物业股东、党支部书记姜勇说，在实现这个目标之后，再考虑走出社区，承接更多的小区的物业服务。

“不能只算经济账，能解决社区物业管理问题，是笔民生账。当然能走出大海阳，开拓更大的市场就更好了。”张均伟说。

记者了解到，今年3月6日，省政府办公室厅印发了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，要求到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。 方案要求加强工程建设管理和物业管理，“建立分类施策的老旧小区物业管理模式，改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。”

老旧小区的物业管理究竟该如何分类，大海阳社区的探索，或许给全省提供了一份经验。

（大众报业·大众日报客户端记者 从春龙 张浩 王召群 整理报道）