配图来源网络与文无关

业委会是否可以自行选聘物业公司？选聘物业公司是否需要召开业主大会或经双过半业主同意？共工日报-物业专刊从中国裁判文书网上了解到，辽宁省铁岭市新城区浅水湾1号小区，业委会选聘物业公司签订物业服务合同后，因未召开业主大会也未经过双过半业主同意遭业主起诉。法院一审判决确认合同无效，业委会不服一审判决结果提出上诉，二审维持原判。

业委会决定选聘物业公司并签订合同

判决书内容显示：铁岭市新城区浅水湾1号小区（以下简称该小区）实有楼房154幢（含会所、幼儿园各一幢），有住宅业主10987户，商铺业主664户，共计11651户。

2019年，该小区业委员会换届。2019年3月9日，该小区业委会换届选举领导小组发布决议，决定本次换届选举采取91名业主代表行使业主大会职权。经91名业主代表通过书面、微信、电话录音等表决方式就公开招标选聘物业公司事项表决，结果83人同意采用招标方式选聘物业公司。

2019年12月23日，该小区业委会与中标公司碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称物业公司）签订《铁岭市新城区浅水湾1号小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）。

物业服务合同相关内容约定，业委会每年组织文体娱乐活动经费30万元，按每次活动实际支出由物业公司负责支出，但是年总支出不能超过30万元。物业区域内共用部位、共用设施设备的营业收入，物业公司按经营收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余70%，由业委会负责管理，其中30%用于业主大会及业委会办公经费。

业主起诉业委会和物业公司确认合同无效

该小区孙先生等7位业主起诉业委会和物业公司认为：根据法律法规的相关规定，小区的重大事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业委会仅能代表与业主大会选聘的物业公司签订合同。业委会在决定选聘和签订物业服务合同前，没有组织召开业主大会，没有征求业主的意见，更没有经过“双过半”的业主同意，侵害其知情权、共同管理权等权益。另外，按照物业合同的相关约定，业委会每年还要获得娱乐活动经费30万元以及办公经费。而这些费用势必要从业主的物业费中支出，其不仅违反相关法律法规的规定，同时也侵害业主的切身利益。

一审法院审理认为：虽然签订物业服务合同的当事人为业委会和物业公司，但业主是物业服务内容的接受者及服务费的承担者，即业主为合同最终权利义务的承受人，是合同利害关系人，业主有权以原告身份提起诉讼。

按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即，业委会与物业务公司签订的物业服务合同必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，才能对全体业主发生法律效力。

业委会称，所有决定系91名业主共同决定。法院认为：首先，该91名业代表的产生非由案涉小区“双过半”业主选举产生，其程序不具有合法性；其次，案涉小区有楼房152幢（不含会所、幼儿园）、实际入住业主11373户，无论是以幢还是业主户数，91名业主代表均达不到代表“双过半”业主真实意思的效力；第三，《物权法》已经明确规定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定，并经“双过半”业主的同意，而该换届选举领导小组的该项决定，完全与《物权法》相悖。由此确定，该91名业主代表行使业主大会职能是完全不合法的，那么，此后由该91名业主代表作出的关于选聘浅水湾1号小区物业服务企业的一系列行为均是不合法的。

2020年8月17日，一审法院判决，确认该小区业委会与物业公司于2019年12月23日签订的物业服务合同无效。案件受理费100元，由物业公司负担。

业委会不服一审判决提出上诉二审判决驳回上诉维持原判

一审法院宣判后，业委会不服判决结果提出上诉。业委会上诉称：原审事实不清，适用法律错误，审判程序混乱且严重违法。

二审法院审理认为：本案为确认合同效力纠纷。本案中，签订案涉物业服务合同的当事人为业主委员会和物业公司，但业主是物业服务内容的接受者及服务费的承担者，是案涉合同的利害关系人，被上诉人孙先生等7名业主有权提起诉讼。

依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业委会91名业主代表的产生非由案涉小区“双过半”业主选举产生，其程序不具有合法性。同时，91名业主代表均达不到代表“双过半”业主真实意思的效力。该91名业主代表行使业主大会职能不合法，故此后由该91名业主代表作出的关于选聘该小区物业公司的一系列行为均不合法。原审判决确认该小区签订的物业服务合同无效并无不当，业委会的上诉理由缺乏事实和法律依据不予支持。

2021年10月26日，铁岭市中级人民法院作出终审判决，驳回业委会的上诉，维持原判，案件受理费100元由业委会负担。

来源|共工日报-物业专刊

声明|本文经授权发布，版权归原作者所有。若有来源标注错误或内容侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。联系邮箱：2764829914@qq.com