截至2022年4月6日，物业服务企业2021年年报披露进入尾声，53家头部物企公布业绩（含未经审核业绩）。

2021年，是物业管理行业充满变数和蕴含机遇的一年。受地产行业动荡的波及，下半年，资本市场降温，物业服务企业上市进程受挫。低迷的市场环境下，有的企业抓住机会高歌猛进，也有企业落寞退场，行业经历了新一轮的洗牌。

物企市值整体下滑

头部梯队竞争加剧

从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。但截止今年4月初，上市物企市值总数约为5304.42亿港元，相较最高点几近折半，物业上市股整体处于持续下滑态势。

碧桂园服务一直稳居市值首位，市值曾多次超过2千亿港元，截至4月1日，碧桂园服务市值为1155.73亿港元，是目前唯一的千亿市值物企。位列第二的华润万象生活，市值约876.48亿港元。

百亿市值物企目前仅剩10家且都低于500亿港元，相比上年同期减少3家。其中，保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等“国家队”位列第二梯队，旭辉永升服务、融创服务等“民企系”市值下滑明显。

不过，物企第一梯队的格局并没有定型。随着今年万物云宣布上市计划以及龙湖官宣将分拆物业上市，头部梯队的竞争将更加激烈，尤其是万物云的2021年的营收收入与碧桂园服务相比，仅相差约51亿元。

管理面积持续扩张

3成物企在管规模超1亿㎡

在“规模为王”的行业背景下，提升规模保证绝对实力成为头部物业企业的共识。

根据已经披露的51物企公司数据，在管规模超过1亿㎡的物企有18家，占比超过3成。

据迈点研究院统计，碧桂园服务和万物云合约面积均突破10亿㎡，在管面积则超过7亿㎡，位列第一梯队；雅生活服务、保利物业在管面积超过4亿㎡，绿城服务超过3亿㎡，位列第二梯队；招商积余、中海物业、龙湖智创生活、世茂服务、金科服务、融创服务、合景悠活在管规模超2亿㎡，位列第三梯队；旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、建业新生活、时代邻里、新大正在管面积均超过1亿㎡，位列第四梯队。其余33家均未达到1亿㎡的规模，形成了长尾效应，上市物企的分化正在日益加大。

同时，行业整合并购潮仍将持续。中指研究院数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。克而瑞物管统计，今年1月，物业行业共有14起收并购事件。

图据克而瑞物管

收并购潮带来的物管巨头之间的竞争将更加激烈、行业整合将进一步加剧。

数字化转型

智能科技应用深化

随着云计算、物联网、AI等技术兴起并走向成熟，采用科技化手段赋能传统产业渐成趋势，物业管理成为“产业互联网”落脚的传统行业之一，科技化智能化建设已成为头部物业企业的一大战略焦点。

据中指院数据统计，2013年至2021年，中国百强物业企业智能化投入的资金规模复合增长率超过50%，龙头物业纷纷在科技发展方向发力。

2021年1月7日，住建部发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。

智能人脸识别门禁系统主动自动识别业主、陌生人、外卖快递员；社区停车场、车位自动进行使用频率分析，施行无感通行缴费；社区线上APP与线下商家服务联通，提供购物、教育、养老、娱乐等各类生活服务；智能监控系统自动识别高空坠物，社区消防设施自动检查……随着越来越多智慧物业硬件与软件设施被投入社区物业管理使用，这些颇具“未来感”的生活场景正逐渐变成生活中不可或缺的“存在感”。

根据年报，碧桂园也提出“提质增效，服务于人，加速物业管理数字化转型”的计划，正自主研发物业服务机器人，并计划推出三款保洁服务机器人，可用于住宅公区、产业园区、写字楼、酒店、高铁站、机场等项目，根据场景需要智能切换清扫、清洗、吸尘等作业单元，并能智能呼梯、自动规划路线，实现全天候自动作业。

碧桂园研发的清扫机器人

保利物业在回顾2021年工作中也提到：组织变革与数字化赋能，全面提质增效。对于未来，保利物业表示将加快数字化、科技化能力建设：“我们将深度应用‘预算、成本、人力、费控、财务共享’的五位一体内控系统，加强成本与费用管控，强化数字运营分析，赋能管理经营更及时、更全景、更精细与更高效。”

对于物业企业来说，做好服务、提升品质仍然是最关键的工作。同时，如何结合行业趋势，选择适合自身发展逻辑的战略布局，也是物业企业需要持续努力的方向。

封面新闻记者 黄益辉

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