从2021年开始，房企的日子就不好过了。

虽然现今已经等到了政策端出台的红利了，让房企们松了口气。

但是在长久等待的过程中，房企其实也没闲着，通通都在自救。

很多人没有注意到一点，开发商已经开始慢慢转换赛道了。

比如金茂

（来源：金茂控股）

3月10日，金茂的物业品牌“金茂服务”，在港交所上市了。

实际上，像是金茂一样，拆分物业、收购物业、上市物业的开发商，已经越来越多了。

房企正在改变逻辑，当然，并非抛弃重资产。

但是，越来越将轻资产的物业作为自己的下一条赛道的关键补充了进来。

将物业服务作为自己打好这场翻身仗的重要一环。

01

这两年做物业的开发商越来越多了

虽然物业服务一直都是一个比较好的赛道，但是最近这两年来，动作频频，不断有物业品牌发起了上市冲击。

（数据截止到2022年3月22日）

不完全统计，除了金茂服务外，还有十几家的物业正在排队，苦苦等着上市。

而且有不少物业首次招股失效后，也在筹备进行二次递表，甚至进行更多次的尝试。

为什么物业们纷纷争抢着要上市，实在是因为物业上市能得到的好处太多了。

02

在资本市场上，物业更受青睐

我们注意到一点，越来越多的开发商，开始加入到了物业上市这件事中。

虽然上面表格中很多开发商从名字看不出来，但实际上它们背后都有母公司的影子。

比如第一服务控股，就是和当代置业集团相关联的。

物业第一股彩生活，背后则是花样年集团。

更不用说那些以集团名为物业的公司。

当然，每个公司的物业上市都有自己的故事。

但是，有一个共同点：物业上市确实对自身盈利有很大的好处。

（来源:证监会官网）

3月7日的时候，证监会官网显示已接收万物云（万科的物业）境外首次发行股份审批材料。

在那之前郁亮直接在股东大会上表示万物云肯定要上市的，果不其然。

而且，对于开发商来说，盖房子是什么？从政府那购买土地，然后建设成为房子卖出。

在这个过程中，开发商的角色就是一个加工商。

将原材料土地加工成了商品房而已，确切的说没有特别大的技术壁垒。

所以房地产板块的估值一直起不来，也没人看好，毕竟加工商谁都可以做的。

它们急切需要物业来做一个通道，来给开发商进行转型。

告诉股票市场：我们也是有技术含量的，也是可以做全生命周期的服务的，卖的不仅仅是房子，而是服务。

所以，这样一来，物业公司上市更是成为了房企们的基本路线，是房企们想要去转型的载体。

03

物业，确实是开发商最好也最合适做转型的载体

物业服务作为轻资产，比盖房子需要的资金要少得多，试错成本也比较低。

而且，前几天的重要会议上直接提出了要给房企化解风险的应对方案，给房企新发展模式转型的配套。

新发展模式，那不正好是物业吗？

既符合了开发商想要物业作为转型载体的期望，也刚好可以让开发商进行全生命链周期的服务，让开发商可以依托物业，将业务扩展到其他轻资产板块。

从只卖房，变成卖房、全周期服务用户，不仅仅作为一个盖完房子就退出的加工商。

比较普遍的，是围绕业主开展的一系列活动：维修、家电保养等，这并不需要投入太多就可以做到。

（来源：万物云）

万科物业发展而来的万物云，体系越来越庞大，不仅有基础的物业服务，也通过物业开始了租房售房、社区到家、城市更新、商业楼宇服务、园区服务等等多种服务。

开发商可以依托物业，打通多个产业链的上下游，最大程度进行商业价值的收割。

这都是依托着它们的物业主体来进行的，因为有着足够多的业主量，能够更容易拓展到其他方面，且不缺客户。

开发商不断盖房子的同时，业主的存量也是不断在增加的。

并且客户群体比其他渠道要更为精准，更能得到转化，这也是为什么物业估值被看好的原因。

04

物业，或许能救开发商的命

2022年是房企们最难的一年，面对存量房时代，房企们需要寻找新的增长点来破局。

这个增长点，完全可以通过物业服务来实现。

将物业从房企板块中拆分出去上市，既可以得到一鱼两吃的效果，又能在资本市场得到更多的融资机会。

而且，资本市场对物业的认可度比传统的房地产开发要高得多，大部分物业上市，都能得到更高的估值。

此外，分拆物业上市还有一个好处。

现在住户的需求越来越丰富了，这种刚性需求下面隐藏着巨大的盈利空间。

依托物业服务打通更多的产业链，更能为开发商本身增加多个营收项目。

作为一个持续经营型行业，物业还在很初级的阶段，有很大的发展空间，并且具有足够稳定的、可持续的现金流。

这是资本看好的原因，也是开发商破局的关键。