11月1日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2022中国物业服务企业综合实力500强、2022中国国有物业服务企业综合实力50强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

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三、非住占比维持高位，业态布局更趋多元

聚焦非住宅业态，实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年，500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米，净增加8.25亿平方米，同比增长13.99%，净增量和增速均高于住宅物业（6.89亿平方米，7.91%）。同时，非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

盈利结构持续优化，多种经营服务毛利占比持续提升。2021年，500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%，显著高于基础物业管理服务（15.45%）。同时，2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%，占比持续提升。其中，社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%，增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响，占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

2021年500强企业人员成本占比仍超半数，较上年减少0.19个百分点至51.74%。同时，2021年500强企业外包成本占营业成本的比例达17.77%。广义上的员工成本仍约是成本的七成。

非核心业务适度的外包，一方面可以优化内部人员结构，将人员更聚焦于服务本身，以提升服务品质，另一方面更利于精细化管控，提升企业成本管控能力。2021年，500强企业外包投入人数119.31万人，占一线员工总人数的32.52%。

二、高素质专业人才逐步增加，行业吸引力不断增强

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%，总和仍不足一成，但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多，占比达到55.21%，较上年减少0.12个百分点；随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升，行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

服务质量分析：

行业价值进一步显现，

服务品质持续提升

一、疫情成物业服务品质放大器，企业多举措提升服务品质

面对多点散发的疫情，防控形势复杂多变，时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业，自疫情初期便奋战在防疫一线，全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现，使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量，改变了公众对其的固有认知，提高了行业的社会存在价值和社会服务价值，物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器，高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

二、优质服务是赢得市场的关键，满意度收缴率保持高位

500强企业重视业主需求，持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，2021年，业主整体满意度均值达92.16，业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年，500强企业物业费平均收缴率为94.54%，较上年增加0.13个百分点。

从项目业态上看，非住宅物业的物业费水平高于住宅物业。2021年500强企业住宅物业费水平为2.25元/（平方米·月），非住宅物业业态的物业费水平5.19元/（平方米·月），分别较上年增加0.001个百分点和0.08个百分点。分城市等级来看，2021年，500强企业在一线城市的平均物业费水平为5.28元/（平方米·月），明显高于二线城市平均物业费水平3.36元/（平方米·月）以及三四线城市平均物业费水平2.68元/（平方米·月）。

物业费提价难一直是行业的痛点。价格机制、服务质量是影响物业费水平核心要素。为建立良性的市场环境，构建“质价相符”的市场环境尤为重要。对政府来说，需要加强监管，建立健全物业管理相关的法律法规，引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识，加强舆论和法治监管力度；对物企来说，提升服务品质，赢得业主的信任和支持尤为重要。

注：截至2022年9月30日

告别高增长：

规模、业绩增速放缓，

净利润首次出现同比下滑

2021年物业管理行业经历发展大变局，物企处境艰难。2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓。且这一发展状况在2022年中期业绩开始显现。2022年上市物企中期规模扩张放缓，营收和净利润增速减慢，净利率和毛利率下滑，行业增收不增利的现象凸显。

规模扩张放缓。2022年上半年，52家上市物企在管面积60.0亿平方米，均值由2019年的4936.0万平方米增长至2022年上半年的1.15亿平方米，而2022年上半年的增速也由此前的40%以上回调至31.10%。究其原因，除了受规模高基数影响外，主要是由于：一是受地产下行的影响，房企交付周期变长，增量增加放缓；二是，疫情导致企业市拓减少、项目进场放缓；三是，收并购事项降温，截至2022年9月底，年内上市物企收并购所涉及到的管理规模的仅约2.19亿平方米，显著低于去年同期（约7.37亿平方米）。

疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加 15.75%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。此外，2022年上半年，上市物企净利率和毛利率分别为10.41%和23.92%，均较往年下滑。

国企韧性：

国企民企力量逆转，

央国企价值凸显

2021年下半年以来，受房地产政策调控及房企债务违约事件等影响，市场对物业管理行业的预期仍较低，物业的走势和估值变化的逻辑也发生较大的转变。央国企因风险低，经营稳健，逆势获得发展契机。当前，央国企在并购市场、资本市场和业绩表现上均表现出较强的韧性，价值凸显。

资本市场降温，央国企韧性凸显。2022年以来，资本市场降温，而积极登陆资本市场的物企近七成企业具有国资背景。国央企韧性凸显，板块波动相比民企较小。股价走势来看，相较民营物企，国有物企表现出较强的韧性，股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

资本市场出现分化，国央企估值溢价开始显现。上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年9月30日，上市物企市盈率均值已跌至10倍以下，市盈率仍高于20倍的物企10家物企中，有6家为央国企物管公司，其中，特发服务和华润万象生活在资本市场低迷的境况下，市盈率仍超过30倍；市盈率低于5倍的有19家，且均为民营物管公司。

从收入看，央国企龙头的收入增速更具确定性。2022 年上半年，58家上市物企营业收入较上年同期增长29.66%，其中央国企增长 35.34%，民企增长27.94%。相较2021年全年营收增速来看，央国企增速较其2021年全年增速增长2.12个百分点，而58家上市物企及民企的营业收入增速分别较其2021年全年增速减少14.60个百分点和20.07个百分点，增速下调明显。

央国企毛利的增速有一定下降但仍超过30%，明显高于民企和上市物企整体毛利增速。具体来看，2022 年上半年，58家上市物企毛利较上年同期增长15.75%，其中央国企增长 33.76%，民企增长11.67%。

回归服务：

追求有质量的增长，

回归行业正常发展逻辑

追求有效规模，追求有质量的增长。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至有质量的增长，由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。

完善“服务产品”，探索多元品牌组合。物业管理行业竞争日趋激烈，打造服务产品，探索多元服务品牌组合是提高物企竞争力的重要方式。2021年物企持续完善不同服务场景下的服务产品的构建，推进住宅服务产品迭代，探索非住业务产品的多元组合。如，保利物业从客户需求出发，提炼产品体系适配客户差异化的需要，推出住宅物业服务差异化产品品牌服务，通过过程管控和核心关键点管控来进行品质监管；并在非住宅物业服务领域推出“公建服务3C 国资商办4T 城镇全域化服务5G”产品打造精微服务，不断探索新模式，促进国资企业、公建服务、城镇治理、社区生活高质量发展。

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