弘阳服务敲钟现场

进入下半年，物业公司迎来赴港上市高峰期。

7月7日，弘阳集团旗下弘阳服务正式登陆港交所，开盘价4.88港元，较发行价大涨17.6%，随后股价有所回落，截至收盘报4.4港元，较发行价上涨6.02%，总市值17.6亿港元。

受疫情影响，弘阳集团高管不能赴香港敲钟，只能在南京为弘阳服务举行庆祝仪式，但欣喜之情丝毫未减。从3月23日递表到7月7日正式上市，弘阳服务仅用了106天的时间，创下了近期物管公司在港上市的最快纪录。

在弘阳服务之前，已经有烨星集团（鸿坤物业）、兴业物联、建业新生活、金融街物业四家物业企业上市。而在几天之后的7月10日，正荣集团旗下正荣服务也将敲钟。正荣服务身后，还有至少10家公司在等待。

例如，6月24日，荣盛发展旗下荣万家生活服务、合景泰富旗下合景悠活均首次向港交所提出上市申请；6月29日，世茂集团旗下世茂服务及金科集团旗下金科智慧服务向港交所递交招股书。更早之前，还有佳源服务、宋都服务、当代置业旗下第一服务、卓越商企、星盛商业管理、雅居乐旗下雅城集团等企业均已递交招股书。

此外，还有已经在GEM版上市的时时服务重新交表，欲转向主板。越秀集团、禹洲集团、阳光城、华润置地等房企均宣布了分拆物业上市的计划，不排除今年将有实质性进展。

多位业内人士指出，房企热衷物业分拆上市，主要有三个原因：第一，拓宽融资渠道，谋求快速发展和规模扩张；第二，升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点；第三，物业服务板块较房地产开发企业而言更高的市盈率和估值，也是一大吸引力。此外，今年疫情期间，部分物业企业的优异表现，也让业内看到了这个领域的重要性和增长空间。

在中指研究院5月发布的《2020中国物业服务百强企业名单》（以下简称“百强榜”）中，弘阳服务排名25。招股书显示，截至2019年底，弘阳服务在管面积为1580万平方米，2017年-2019年，其总收益分别为2.57亿元、3.49亿元及5.03亿元。

克而瑞数据显示，截至2019年，国内有15家物管公司管理面积破亿，头部企业碧桂园服务、万科物业、彩生活等在管面积都达到了3亿平方米以上。也就是说，弘阳服务的业务规模与头部同行相比，仍存在较大差距。

此外，从收益占比来看，2017年-2019年，弘阳服务来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的比重分别为61.9%、61.8%、55.6%。从在管面积来说，2017年-2019年，弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%——母公司的依赖较高。

规模不大，对母公司依赖性强，也是今年上市的物业企业的两个主要的共同特征。

以即将敲钟的正荣服务为例，其在百强榜排名19。招股书显示，截至2019年底，正荣服务在21个城市有149个在管项目，总建筑面积2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米；2019年，正荣服务合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1307.08亿元，合约销售建筑面积约为843.95万平方米。

财务方面，正荣服务2017年至2019年实现营收分别为2.73亿元、4.56亿元以及7.16亿元；净利润分别为2029.7万元、3952.4万元以及1.09亿元。值得注意的是，三年间，正荣服务物业管理服务收益中，来自母公司正荣地产的比例分别为88.2%、69.6%及66.4%；由母公司提供的在管面积分别占正荣服务总在管建筑面积的77.1%、74.5%及47.6%。

而弘阳服务与正荣服务的依赖度已经算低的。荣万家生活服务在业内与正荣集团并列排名19，截至2019年底共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，总合约建筑面积7560万平方米，来自荣盛发展集团的在管建筑面积比例高达99.5%。

财务方面的依赖度则更加夸张。2017年至2019年，荣万家的营收分别为人民币7.09亿元、8.79亿元、12.51亿元，利润及综合收益总额分别为4190万元、7490万元、1.1亿元。其中，来自荣盛集团的收入分别占比100%、99.9%、99.8%。

再如，合景悠活集团在业内排名17，截至2019年底管理着106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米，总合约建筑面积为2940万平方米；订约管理191个项目，其中156个来自母公司及其关联企业，占比82%。

财务方面，2017年到2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，净利润分别为4414万元、7968万元和1.85亿元。三年间，来自向合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别占物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

目前来看，已上市的企业兴业物联体量最小，截至2019年底，其在管总建筑面积仅有240万平方米。宋都服务和烨星集团也未超过千万，据招股书，截至2019年9月底，宋都服务的在管面积为590万平方米，截至2019年底，烨星集团的在管面积仅有490万平方米。依赖程度上，这些企业来自母公司的收入占比也均超过80%。

有业内人士分析称：“目前物业服务行业二八分化严重，甚至可以说是一九分化，头部物业企业强者恒强的趋势在强化，对于中游物业服务品牌而言，活着很容易，但想逆势扩大市场份额却很难。”

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“从趋势上讲，物业管理短期内还不会出现行业规模高度集中的情况。物管行业发展刚刚起步，市场规模很大，不像房地产行业已经进入充分竞争的阶段，三五年以后可能会出现具备一定品牌优势的大型企业。但短期内并不会，市场仍然有着充分竞争的空间。”

那么，非头部企业该如何竞争？

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱直言 ：“物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入，提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。”而对于前文提到的这部分企业而言，或许拓宽业务来源、摆脱对母公司的依赖是发展的第一要务。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，物管面积依赖母公司，虽然会带来稳定的收入，但会影响企业的市场化运作，导致公司不够独立，影响其可持续发展。

物业公司也早已意识到了这一点。招股书中，不少物管公司明确表示，将继续调整业务模式，减少房地产母公司业务在营收中的占比，降低对母公司的依赖性。在资金用途中，企业还均把用于战略投资和收并购放到了显要位置，而战略投资和收并购的目的之一，便是减少对母公司的依赖，扩大外部业务规模。

有的公司已经尝到了甜头。例如世茂服务，2017年至2019年的在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米，去年在管面积同比增幅超过了50%，其中大部分源于并购。2019年，世茂服务通过收购海亮物业和泉州三远，分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积，占新增部分的近七成。同时，这让世茂服务逐渐摆脱对母公司的依赖，截至2019年12月31日止年度，世茂服务67.6%的收入来自独立客户。

2020年，世茂服务又收购了广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等，新增在管面积超过1450万平方米。招股书中，世茂服务还透露，目前正就一家物业管理公司的潜在收购事项进行深入商讨。截至招股书发布的最后可行日期，世茂服务物业管理组合已覆盖495项物业，合约总建筑面积约为1.24亿平方米。

但这条路也并不好走。随着上市企业的增加，拓展业务及收并购方面的不确定性和行业竞争，都会越来越大。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，大房企拆分的物业拥有更强的品牌影响力和市场竞争力，另外拥有大房企作为支撑，物业公司易于扩展业务规模。

例如去年底刚刚上市的保利物业，在百强榜中位列第三，截至2019年底的在管面积为2.87亿平方米，在业内排名前五，但仍困于对母公司的依赖。根据财报及招股书，2017年至2019年，保利地产向保利物业贡献的收入占比分别为98.7%、88.6%、81.9%。在财报及招股书中，保利物业也多次透露出对外部收入及业务的迫切渴望。

再如此次拟上市物业企业中规模最大的金科智慧生活，截至2019年底在管总建筑面积约1.2亿平方米，其中第三方项目占比高达52.9%，依然称上市募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会，进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度。

不过，上市对企业而言，终归是值得庆贺的重要节点。尤其是物业板块，一直是香港资本市场两大牛股集中营之一，另一个是生物医药。前文提到的保利物业，半年时间股价较发行价已经上涨139%，今年以来，物业板块股价累计上涨超过40%，远超医疗保健行业，超过一半物业股年度涨幅超50%。

回看去年，由中国物业管理协会、易居研究院、中物研协出具的《2020物业服务企业上市公司测评报告》显示，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，是其上市首日的1.9倍；从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值；股价方面，24家上市物企全年股价综合看涨，全年股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数9.1%的涨幅。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，物业公司本身属于轻资产行业，收入波动较小，并且物业服务企业本身受疫情影响相对小，市场对于上市物业企业的预期也会相对稳定，属于“避险”性较强的企业，因此当下节点有相对较好表现。

在业内人士看来，这也是吸引房企纷纷分拆物业上市的重要原因。此外，对房企而言，分拆物业板块上市也有助于拓宽融资渠道，增加企业知名度，升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）