物业管理

第一章 整体管理方案策划

一、项目调研

二、管理目标——构建“文化社区

（一）倡导“全员参与”的管理文化

（二）推广“平等互动”的服务文化

（三）营建“和睦亲善”的社区文化

（四）塑造“亲和人文”的环境文化

三、** 小区管理模式

四、拟采取的管理服务措施

（一）实施“质量、成本双否决”运作机制

（二）建立“加油站式”的员工培训机制

（三）实现与城市商业住宅区的资源共享

（四）建立“物业管理信息岛”

（五）倡导开放式的管理服务

（六）提供个性化的装修套餐服务

（七）构建服务平台——客户服务中心

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库

（九）管理体系的全面整合和提升

（十）致力于共用设施、设备的循环改进

（十一）引入直饮水系统（远期目标）

第二章 管理机构设置和规章制度

一、机构设置、部门职责等

（一）机构设置

（二）管理框架的组织框图

二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标

( 一) 管理规章制度

( 二) 岗位工作标准

( 三) 考核办法及落实措施

( 四) 近期目标和远期规划

三、物业用房经营及折旧方案

（一）物业用房的配备和利用

（二）办公设备配备

（三）办公设备、设施折旧安排

第三章

管理人员的配备和管理

一、人员配备及培训计划和内容

（一）“ ** 小区”人员配置表

（二）员工基本培训方案

二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制

（一）录用

( 二) 考核

( 三) 员工奖惩

三、人员上岗仪表、行为、态度标准

( 一) 仪表

( 二) 行为

（三）态度

第四章 企业创优规划和具体实施方案

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案

三、市政等公共设施管理具体实施方案

四、环境卫生的具体实施方案

五、绿化养护管理的具体实施方案

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案

七、各类管理档案的建立与管理

第五章 社区建设

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排

( 一) 文明社区创建工作

（二）社区活动的设想及活动计划

（三）社区活动的制度

（四）场地安排

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作

第六章 初期管理措施

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

( 一) 房屋前期物业管理工作

( 二) 竣工验收配合及建认方案

二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准

（一）常规性、委托性、特约性服务内容

（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度

（一）入住公约（按建设部样本）

（二）入住管理方案

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施

（一）依法管理装修和违章搭建措施

（二）外观管理措施

（三）装修高峰期间管理

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施

第七章 物业维修养护计划和措施

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施

（一）共用部位、共用设施的维修养护计划

( 二) 相关措施

二、住户报修、维修回访制度。

第八章 创新措施

一、监控系统安装管理、维护

二、高科技在物业管理中的应用设想

三、办公、财务、档案资料等计算机应用。

第九章 企业经济效益

一、收入、支出项目预算书

（一）收入测算表（见附表 2）

（二）支出测算表（见附表3）

( 三) 收支预算汇总表

二、年度盈亏持平及增收节支计划

( 一) 分析盈亏情况

( 二) 收费上的欠费和拒交对策

（三) 分列年度持平计划 ( 见附表 5)

三、建立收支公开、监督制度

四、以业养业发展计划

附表 1 规章制度、岗位工作标准、考核办法

附表 2 年收入测算表

附表 3 人工费用测算表

附表 4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表

附表 5 2007-2009 年度** 小区收支测算汇总表

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